光大证券-房地产行业月报：地产A+H物业板块月度跟踪：十四五加快建设现代服务业，物管企业上市潮延续-201201

　　市场行情：本月光大地产AH核心物业指数-7.110/0
　　指数：本月：光大地产AH核心物业指数单月跌幅7.11%，跑输上证综指12.75pc，跑输恒生指数16.37pc。2020年1-11月：光大地产AH核心物业指数上涨23.51%，跑赢沪深300指数2.43pc，跑赢恒生指数30.07pc。
　　个股：本月涨幅居前（％)：绿城服务(6.1%)、宝龙商业（2.1%)、永升生活服务（1.9%)、保利物业（1.3%)、雅生活服务（0.5%)；2020年1-11月涨幅居前（％)：永升生活服务(158.7%)、宝龙商业（122.6%)、碧桂园服务(66.1%)、时代邻里(60.5%)、新城悦服务(50%)。
　　港股通：本月持股比例变化(pc):宝龙商业(+1.54pc)、保利物业(+1.38pc)、永升生活服务(+0.34pc)、时代邻里(+0.21pc)；2020年1-11月持股比例变化(pc):保利物业(+42.28pc)、中海物业（+4.88pc)、永升生活服务（+4.32pc)、宝龙商业（+4.28pc)。
　　行业动态跟踪：十四五明确发展现代服务业
　　中央：《中共中央关于制定国民经济和社会发展第+四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》正式发布，其中明确加快发展现代服务业。住建部部长在解读十四五规划的署名文章中提出实施城市更新行动。中国物业管理协会在北京宣布成立社区生活服务委员会。
　　地方：广州自11月1曰起实施《广州市住宅物业服务标准》。南京正式施行《南京市生活垃圾管理条例》，步入垃圾分类“强制时代”。杭州市下城区制定印发《下城区关于推进物业综合管理工作站规范化建设意见》，积极探索建立“一站式”物业管理服务新机制。青岛明确表态鼓励物业开展房地产中介服务。
　　企业动态跟踪：物企项目拓展迎来高峰
　　经营动态：城市服务方面，保利物业中标衡水市博物馆物业服务项目。新大正中标贵阳市少年儿童图书馆物业服务项目；项目拓展方面，保利物业连续进驻广州市南沙环卫一体化、广东城际铁路运营广清线和南联航空食品三大重量级项目。新城悦服务中标多个商住小区以及棚户区改造前期物业服务项目；合资合作方面，招商积余旗下全资子公司中航物业与烟台蓝天智慧物业拟成立合资公司，世茂服务拟入股杭州近湖物业管理有限公司。
　　资本市场动态：金科服务、融创服务在港交所挂牌上市。其中，融创服务创下目前物管上市公司融资规模新高。
　　投资建议：关注四大主线
　　建议关注四条主线：1)规模处于一线梯队，积极拓展能力和组织边界的平台型标的，关注碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务；2)规模处于二线的成长型标的，关注新城悦服务、永升生活服务、时代邻里、建业新生活；3)提价顺畅，利润弹性更大的商业物管标的，关注宝龙商业；4)资源禀赋较好，运营效率有望进一步提升的物管央企，关注招商积余、中海物业、保利物业。
　　风险分析：项目拓展进度低于预期；部分企业对于关联房企过于依赖。