东兴证券-房地产行业2月月报：稳支柱与防风险并重，行业景气度有所修复-230324

　　投资摘要：
　　景气度水平：
　　房地产行业景气度有所回升，但整体仍处于低景气度水平。从数据来看，2月份房地产开发景气指数为94.67，前值94.45。
　　新房销售市场：
　　从全国销售面积与金额来看，住宅销售回升带动商品房销售企稳。一线城市房价更加稳定，同比微涨，二三线城市房价同比有所下滑。我们认为，经济转暖、防疫调整带来的积压购房需求释放以及需求端政策的鼓励，带动了今年一季度销售的企稳。当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。2023年1-2月商品房销售面积同比增速为-0.1%、前值为-27.7%。从分城市能级的70大中城市房价指数来看，2023年2月一线城市、二线城市、三线城市的新建商品住宅价格同比增速分别为1.70%、-0.70%、-3.30%，前值分别为2.10%、-1.10%、-3.80%。
　　二手房销售市场：
　　从我们跟踪的9城二手房销售面积来看，二手房销售热度正持续上升。二三线城市房价压力较大，但一线城市价格回暖。从9城二手房销售面积单月值来看，2023年2月我们跟踪的9城二手住宅销售面积同比增速为127.5%、前值为-15.4%。从70大中城市二手房价指数来看，2023年2月一线城市、二线城市、三线城市的二手住宅价格同比增速分别为1.00%、-2.90%、-4.40%，前值分别为0.90%、-3.30%、-4.70%。
　　库存水平：
　　从新房中期库存水平来看，在新开工疲软与销售降幅有所收窄之下，中期库存水平和去化周期都有所下降。2023年2月底的房屋中期库存水平为7,246.23百万平，前值为7,261.89百万平。2023年2月底的房屋去化周期为59.7个月，前值为65.1个月。
　　从二手房挂牌量来看，二手房挂牌量出现了大幅增长。我们认为，这可能是由于“带押过户”和税收补贴等支持政策提升了市场的活跃度，同时限售的放松和房价持续走低后的回稳也可能刺激了挂牌量的增长。2023年2月全国城市二手房挂牌量指数当月环比增速为58.7%，前值为9.9%。2023年2月全国城市二手房挂牌价指数当月环比增速为0.6%，前值为-0.6%。
　　新开工与竣工：
　　从新开工与竣工来看，新开工稍显疲弱但降幅明显收窄，竣工显著改善。我们认为，“保交楼”政策加速落地和去年年底防疫政策优化，带动了竣工面积的改善。随着销售的企稳和改善优质房企资产负债表计划的推进，施工与投资情况有望进一步好转。但土地市场的持续弱势和销售恢复程度的不确定性将会制约新开工和投资的恢复速度。2023年1-2月房屋新开工面积13,567.23万平；同比增速为-9.4%，前值为-44.3%。2023年1-2月房屋竣工面积13,177.78万平；同比增速为8.0%，前值为-6.6%。
　　开发投资：
　　从开发投资整体来看，在竣工显著改善和土地购置回暖之下，开发投资降幅也显著收窄。我们认为，“保交楼”推动的复工带来了安装和设备工程投资的回暖。随着销售的企稳和改善优质房企资产负债表计划的推进，土地市场也呈现了一定程度的复苏，这带动了今年一季度开发投资的回稳。但销售恢复程度的不确定性和新开工的疲软也制约了投资的恢复速度。2023年1-2月开发投资金额同比增速为-5.7%、前值为-12.2%。
　　土地市场：
　　从土地成交面积来看，大中城市土地成交回暖带动全国土地成交降幅收窄。2023年2月全国住宅建设用地成交面积同比增速为-3.8%，前值为-49.2%；其中，2023年2月35个大中城市住宅建设用地成交面积同比增速为18.3%，前值为-52.8%。从溢价率来看，住宅用地成交溢价率有所上升。2023年2月全国住宅建设用地成交土地平均溢价率为6.0%，前值为4.3%；其中，2023年2月35个大中城市住宅建设用地成交土地平均溢价率为6.7%，前值为2.7%。
　　到位资金：
　　从房企到位资金来看，随着监管层对行业资金面的支持和销售的回暖，到位资金降幅正显著收窄，但整体压力依然较大。2023年1-2月房地产开发企业到位资金同比增速为-15.2%，前值为-28.7%。其中，国内贷款同比增速为-15.0%，前值为-5.5%；自筹资金同比增速为-18.2%，前值为-34.8%；定金及预收款同比增速为-11.4%，前值为-31.0%；个人按揭贷款同比增速为-15.3%，前值为-29.4%。
　　居民存贷款：
　　从住户部门存贷款来看，居民存款意愿继续增强，短期贷款意愿提升，中长期贷款意愿依旧较低，但存贷款的差额水平在收窄。从住户中长期贷款和商品房销售来看，住户部门中长期贷款下滑幅度明显大于销售的下滑幅度。我们认为，可能主要是由于新增房贷和存量房贷的利差过大带来的提前还贷导致的。通过其他低成本资金全款买房的情况增多和房贷数据具有一定的滞后性可能也是原因之一。截至2023年2月，近12个月住户部门中长期贷款、个人按揭贷款到位资金、商品住宅销售额累计增加额环比增速分别为-14.08%、-2.64%、0.41%；前值分别为-5.80%、-3.29%、-3.77%。
　　投资策略：
　　支持改善性住房需求与防范化解房企风险将会是2023年房地产供需两端支持政策的主要方向。一方面，销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。当地产行业的企稳对于“促投资、稳增长、保就业”具有重要作用，对稳定经济大盘有重要意义。另一方面，只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展，才能有效防止地产行业发生系统性风险，进而防范银行系统和地方债务两大风险。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望获得融资端的大力支持，有效改善资产负债状况的优质民企。我们认为，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机，受益的龙头房企有保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。