民生证券-土地市场行业深度：“两集中”施行两年，地市楼市的变化与展望-230201

　　“两集中”下土地市场由热转冷，低溢价与城投托底成普遍情况。（1）2021年随着土拍政策的完善，土地市场的成交热度大幅降温，适逢地产销售下行、融资收紧，房企拿地意愿和能力下降。21年22城三批次土地成交金额分别为10552/6441/5940亿元，土地成交面积为10794/7208/6314万平，溢价率从首批的14.8%降至第二/三批的4.0%/2.6%，流拍率从首批的2.6%升至第二/三批的8.8%/14.8%。（2）2022年住宅销售低迷、房地产行业整体景气度持续下行，尽管地方政府不断优化土拍规则，房企观望情绪浓、竞争抢地意愿弱。22年22城前三批土地成交金额分别为4968/5413/4894亿元，土地成交面积分别为3903/4230/3983万平，流拍率降至10.5%/4.7%/4.9%，溢价率仅达4.7%/4.1%/2.6%。（3）大部分民企退出，城投托底拿地成主导。22城2022年第三批次中城投拿地建面占比67%，市场化国企/央企拿地建面占比14%，民企拿地仅占17%。
　　楼市行情未完全修复，整体止跌在即，但全面回暖仍需时间调整。（1）住宅销售下滑，房价走弱。2022年全年商品房销售面积11.46亿平，销售金额共11.67万亿，同比下降27%/28%。成交房价自21年持续下跌，直至22年下半年逐渐回升，22年12月成交房价10550元/平米，较21年底回升了7%，仍低于“两集中”之前的水平。（2）市场去化能力下降，库存出清时间长。截至2022年12月底，全国商品房待售面积56366万平，同比增长10.5%，存销比达到5.98。
　　土地政策先紧后松，刺激效果不佳。（1）“两集中”前以零散的常态化供地为主，地价高企，“地王”频出，土地财政依赖程度高。（2）为维护房地产平稳发展，中央推出集中出让制度，21年土拍政策逐渐完善，严控地价、售价。2021年第二批土拍22城均设置了限地价的要求，并将溢价率上限统一下调至15%，其中14城设置限售价。第三批竞拍规则基本不变，出让门槛和出让条件有一定程度的放松，如取消竞配建、竞自持、竞品质等，流拍率高的城市放松幅度更大。（3）2022年政策继续松绑，降资质、降地价、提限价，政府让利房企。各地政府在维持“限地价、限房价”基本出让条件不变的同时，在竞拍规则、开发资质、资金门槛等多维度进行松绑，并且优化挂牌地块，提高中心区域比重。
　　楼市政策先紧后松，坚持“房住不炒”不动摇。（1）销售端：2021年受“五档分类”管控的影响，房贷收紧，利率偏高。2022年央行两次降准，三次降息（5年期以上LPR利率），全国首套房贷利率下限降至4.1%，与年初相比累计降幅超140bp。2022年“限购、限贷、限售、限价”等政策由严转松，295个省市共出台595次房地产松绑政策。（2）供应端：2022年中央为保交楼推出2000亿专项借款和2000亿再贷款支持计划，并且自下半年起支持房地产企业信贷、债券、股权融资政策陆续落地，融资环境有实质性改善。
　　未来展望：（1）土地市场供应缩量，平抑地价目标基本实现，住宅销售低迷，房价走弱明显。（2）集中供地模式不会突然取消，或将通过增加出让批次的方式逐步淡出土拍市场。（3）房企短期拿地意愿仍难恢复，但随着融资环境转好、资金压力减轻，规模化民企在2023年可能出手拿地，不再热衷抢地，而是精选地理区位，审慎拿地，保持土地利润率。
　　风险提示：市场回暖速度或不及预期；政策放松效果不及预期、政策重新收紧；房价持续下跌的风险。