华泰证券-房地产行业月报：销售走弱，MLF下调引领新一轮宽松-220815

　　下行压力放大，关注政策回应
　　7月开发投资再现双位数同比降幅，销售再度走弱且高频数据显示8月以来未有改善，稳地产压力放大。7月28日政治局会议已明确稳定市场的优先级，我们期待后续更多针对市场托底和房企纾困政策空间，尤其可以关注宽松逻辑从房票调整至购买力、从房贷利率向杠杆迈进。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。
　　开发投资再现双位数同比降幅，年内下行压力较大
　　2022年7月全国房地产开发投资同比降幅再次走阔至双位数，拿地、开工、施工、竣工等指标表现仍不理想，预示着年内开发投资仍将面临不小的压力，“停贷”事件对于产业链的负面影响正在持续发酵。1、7月土地市场供求同比降幅收窄，主要因为去年同期基数较低，单月成交建面绝对规模仍处于2014年以来同期的最低水平，土地市场表现依旧疲弱，土地财政压力仍在加大。2、新开工依旧低迷，停工面积仍然较高，导致施工面积同比降幅扩大。3、房企资金链压力未有明显改善，竣工降幅仍然较大。
　　销售再次走弱，MLF利率下行吹响新一轮宽松号角
　　7月全国商品房销售再度走弱，而8月以来，受经济下行和“停贷”事件等因素影响，销售走弱趋势未有改观，8月1-14日60城新房销售面积同比-38%（7月-34%），同时房价仍在环比下跌。除了通过坚定的“保交付”措施提振购房信心，在购买力受到冲击的背景下，我们认为房地产政策宽松逻辑需要从房票调整至购买力，从房贷利率向杠杆迈进。8月15日，央行MLF中标利率下降10bp至2.75%，我们预计将带动5年期LPR及房贷利率的进一步下行，除此之外我们期待更多针对首付比例的因城施策调整，做到7月政治局会议中提出的“稳定房地产市场”、“用足用好政策工具箱”。
　　信用危机仍存，托底时不我待
　　7月全国房地产开发企业到位资金同比下降23.6%，连续13个月同比下滑，同比降幅较6月扩大2.2pct，销售回款和融资回款同比降幅均扩大。随着销售的再度走弱，房企信用危机进一步蔓延的风险在上升，7月部分信用资质优良的民营或混合所有制房企股债价格开始出现大幅波动，我们认为需要更多外力的干预才能帮助它们走出现金流的恶性循环。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A股开发：金地集团、万科A、华发股份、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：中海物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。
　　风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险