申万宏源-地产及物管行业周报：因城施策支持继续推进，多地下调房贷首付比例-220814

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（22/08/06-22/08/12）45个重点城市新房合计成交327万平米，环比-23%；其中，一二线环比-22%、三四线环比-30%；8月截至上周一手房月成交同比-32%，较7月-4pct；其中，一二线同比-24%、三四线同比-62%，分别较7月+6pct和-6pct。上周14个重点城市二手房成交112万平米，环比-3%；8月截至上周累计成交同比+14%，较7月上升31pct。库存方面，上周15城推盘131万平米，环比-13%，对应周成交/推盘比为0.94倍，最近3个月（22年5-7月）分别为1.07倍、0.95倍和0.99倍。截至上周末，15城可售面积为9,853万平米，环比+0.1%；3个月移动平均去化月数为12.6个月，环比上升0.04个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行表示坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环；央行发布7月金融数据，7月社会融资规模增量为7,561亿元，比上年同期少3,191亿元；7月居民中长期贷款增加1,486亿元、同比下降62.6%。银保监会表示，积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。因城施策方面，北京拟试点老年人贷款买房；广州放松落户政策（本科参保1个月即可落户）；廊坊取消户籍和社保等限购条件；首付比例下调：苏州、无锡（贷款结清，二套房最低首付30%）、济南（二套房最低40%）、南通（首套房首付20%）、扬州、湛江（首套房首付降至20%）；购房补贴：长春（购买新房200元/平方米补贴）、新余（提供最高200元/平方米的购房补贴）、贵阳（拟定购房补贴、房票安置等）、嘉善（房票安置）；安庆夫妻住房公积金最高可贷55万元。集中供地方面，上海拟8月22日-26日进行第三轮集中供地；厦门第三轮土拍总起拍价206.5亿元，总建筑面积109万平方米；8月青岛拟出让123宗地，其中住宅用地约2,168亩。纾困方面，郑州百亿纾困基金启动，与建业投资金融岛写字楼项目达成合作。
　　公司动态跟踪：22年1-7月销售额：招商蛇口1,427.2亿元（-28%）、新城控股760.5亿元（-44%）、首开股份514.1亿元（-33%）；7月单月销售额：招商蛇口239.0亿元（+18%）、新城控股108.9亿元（-36%）、首开股份79.3亿元（-24%）；投融资方面，建发股份拟开展应收账款资产支持专项计划，总发售本金规模不超80亿元。金地集团将按照中国银行间市场交易商协会的交易规则，以市场化方式在二级市场购买本公司在银行间市场发行的债务融资工具，首期规模不超过10亿元。龙湖集团向大股东发行2亿股新股，以代替55.57亿港元现金分红。南山控股拟四个物流园作为底层资产发行基础设施公募REITs。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨1.67%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为0.84%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第19位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：东旭蓝天、大港股份、西藏城投、广宇发展、铁岭新城，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万业企业、长春经开、同达创业、张江高科、金地集团。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.72%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为-1.54%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为6.5/5.7倍；物管22/23PE均值分别为12/9倍。
　　投资分析意见：中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、中国建筑、新城控股、万科A；推荐：H股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、建发国际、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。