申万宏源(香港)-龙湖集团-00960.HK-民营房企稳健标杆，践行有质量的发展-220811

　　投资要点：
　　7月销售额同比-4%、显著优于行业，前7月累计同比-36%、好于行业平均。根据克而瑞数据，公司7月销售额182亿元，同比-4%，远好于Top50房企的-40%增速。前7月累计权益销售额684亿元，权益销售面积419万平，权益销售均价1.63万元/平。根据克而瑞数据，公司前7月累计全口径销售额1,041亿元，同比-36%，好于同期Top50房企销售额增速-46%；销售额排名第10，较2021年持平；全口径销售面积622万平，同比-34%；全口径销售均价1.67万元/平，同比-3%。其中，6-7月公司单月销售额增速分别为-23%和-4%VS.Top50增速分别为-39%和-40%，单月销售增速逐步回升。考虑到目前一二线城市四限政策逐步放开，公司布局核心一二线的优势将赋予后续政策改善后较强销售弹性。
　　7月拿地强度23%、前7月拿地强度25%，拿地量入为出、保持稳健经营。7月公司拿地金额41亿元，同比-31%；对应权益拿地/销售额金额比23%，行业逆境中依然保持拿地，并且按照量入为出策略，保持稳健经营。前7月累计拿地金额283亿元，同比-60%；权益比例59%、同比-4pct；拿地面积260万平，同比-76%；拿地均价1.09万元/平，同比+72%，主要由于拿地聚焦杭州、成都、南京等核心二线城市。前7月公司累计权益拿地/销售金额比25%；权益拿地/销售面积比40%；权益拿地/销售均价比62%。截至2021年末，公司布局69城，总土储7,354万平，权益比例69%，其中一二线占比82%；平均土储成本5,251元/平，占比21年销售均价31%；剔除已售未结面积1,900万平，对应可售面积5,454万平，覆盖21年销售面积3.2倍。
　　境内外全投资级民营标杆，行业资金困境中新增融资，受益行业格局优化。2021年末，公司处于三条红线绿档，剔预负债率67.4%，净负债率46.7%，现金短债比3.88倍；融资成本低至4.14%，同时有息负债账期长达6.38年，处于行业前列。公司境外评级为BBB（标准普尔）、Baa2（穆迪）、BBB（惠誉），惠誉展望为正面，其他展望均为稳定。2021年末已售未结金额3,145亿元，同比+1.2%，覆盖21年地产结算金额1.5倍，助力公司后续业绩持续增长。在近期行业资金困境中，公司新增公开债融资：5/17发行5亿元/4%/3+3年公司债；5/17发行附民营房企首单创设信用保护合约（CDS）的ABS，4.02亿元/3.5%；7/1发行17亿元/4.1%/3+3年公司债。公司资金优势明显，料将受益于行业格局优化。
　　投资分析意见：民营房企稳健标杆，践行有质量的发展，维持“买入”评级。龙湖集团作为行业龙头，近30载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象；我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行，同时公司计划商场、长租和物管的多元业务也将换挡加速，经常性收入也将相应更快速提升；此外，公司是境内外全投资级民营标杆，融资成本一再下降、账期也一再延长。考虑到目前房地产行业销售承压，我们下调公司2022-23年每股收益预测为4.12/4.33/4.77元（原4.33/4.77/5.27元），现价对应22年PE为4.3X，我们依然看好公司的稳健成长，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，龙湖智创分拆仍需取决于联交所批准、董事会及分拆公司董事会最终决定、市况及其他考虑因素，分拆进程及结果具有不确定性。