平安证券-地产行业周报：郑州纾困基金方案出台，长沙加强预售金监管-220807

　　周度观点：本周郑州出台百亿地产纾困基金，中国华融官宣纾困阳光城母公司，预计在政治局会议“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”指导下，地方政府或将发挥更大作用以实现保交楼；同时7月以来长沙等多地加强预售金监管，保证资金“留在项目”以保障项目竣工交付。随着后续政策持续发力，预期稳定下房地产或将继续温和修复，板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注地产产业链投资机会。
　　政策环境监测：1）郑州出台地产纾困基金，中国华融官宣纾困阳光城母公司；2）长沙：发布加强商品房预售资金监管新规。
　　市场运行监测：1）成交环比回落，有望温和修复。本周（7.30-8.5）新房成交3.6万套，环比降6.7%；二手房成交1.2万套，环比降26.5%。8月（截至5日）新房日均成交同比降16.4%，较7月缩窄22.9pct，后续政策推动下成交有望温和修复。2）改善型需求占比环比上升。2022年6月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.1pct至82%。3）库存环比微降，短期稳中趋降。16城取证库存10308万平，环比降0.3%。后续随着销售去化陆续改善，库存或稳中趋降。4）土地成交回落、溢价率上升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面4657.2万平、成交建面3528.4万平，环比升70.3%、降19.4%；成交溢价率3.7%，环比升1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比8.3%、26.3%、65.4%，环比分别升3.9pct、升1.3pct、降5.1pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行55亿元，环比增加12亿元；海外债发行0.3亿美元，环比减少0.7亿美元；重点房企发行利率为1.9%-4.5%，可比发行利率均较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌4.5%，跑输沪深300（-0.32%）；当前地产板块PE（TTM）10.99倍，估值处于近五年73.7%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、滨江集团、浦东金桥；南向资金净流入前三房企为金科服务、碧桂园、旭辉控股集团。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。