信达证券-信用债周度跟踪：如何看待近期房地产信用环境的新变化-220802

　　在前期断贷的传闻发酵后，上周政治局会议强调压实地方政府责任，保交楼、稳民生，路透社报道国务院批准3000亿元房地产基金计划，金融时报报道政府希望借助银行力量筹集1万亿元资金，郑州等区域保交楼的处置方案也进一步公开，这些措施似乎也标志着政府对于房地产信用风险处置的新思路，这会对地产信用环境带来怎样的影响？
　　在2021年7月恒大的债务问题持续发酵后，监管机构一度认为恒大的问题主要在流动性，希望恒大进行自救。但在地产基本面恶化的背景下，恒大资产处置的进度不甚理想，最终违约仍未避免。尽管后续风险化解委员会成立，但其风险化解仍未取得实质性进展。恒大事件的悬而未决，使金融机构对于与恒大类似的高杠杆民企普遍规避，使房地产行业面临了更严重的信用收缩的局面，叠加地产市场基本面的恶化，违约的现象开始向更多的民营房企蔓延。
　　尽管政策放松了对房企发债的约束，并鼓励优质房企进行并购，鼓励AMC更多的参与到地产市场的纾困中，但在原则上仍然坚持市场化、法制化。而在地产基本面恶化的背景下，折价出售项目可能加速出险房企的资不抵债，部分房企索性进入“躺平”状态。尽管销售端的政策也有所放松，但在房住不炒的基调下，投机性需求仍然受到抑制，当前政策放松的程度均要弱于2014-2015年，地产销售的回暖仍然需要一个漫长的过程。
　　在这样的背景下，地产信用风险开始向居民端蔓延，居民通过“断贷”等行为倒逼项目复工来维权。这也使政府对房地产信用风险化解的思路也发生了变化，从刚开始的要求发行主体自救，并鼓励相关金融机构支持，到政府出面干预，协调金融机构出资加快出险房企项目建设。7月政治局会议要求压实地方政府责任，保交楼、稳民生。未来的针对性措施，可能由中央层面协调金融机构提供资金支持，地方政府根据当地具体情况，制定具体处置的方案。
　　尽管当前的政策主要仍然以项目为导向，但如果政府出资接手居民对房企的债权，那么其在未来出险房企的资产处置或者债务重组进程中发挥更重要的作用。虽然恒大未能在7月底如期公布债务重组方案，但未来政府更多的参与仍有可能使相关风险处置进度加速。不论最后出险的各类房企的处置方案如何，这仍然有望使得房地产市场的信用风险加速向分化阶段过渡。后续，我们将对各地政府保交楼的支持方案以及房企重组的进度持续跟踪。
　　风险因素：样本选择偏差和数据统计失误，房地产政策超预期