华泰证券-房地产行业月报：销售拐点初现，政策仍需发力-220615

1. 基本面复苏+政策利好共振，看好地产板块机遇5月统计局数据显示，地产销售初现拐点，但景气度仍然较低，下半年开发投资和土地财政仍然面临压力，或将使得需求端和供给端政策加大宽松力度。

2. 我们预计地产板块将迎来基本面逐步复苏+政策利好共振的阶段，在前期调整过后有望迎来新一轮行情，看好强信用房企销售和拿地先于行业复苏、强于行业复苏带来的投资机会。

3. 领先指标预示下半年开发投资压力较大2022年5月全国房地产开发投资同比降幅有所收窄，但拿地、开工、施工、竣工等指标同比下滑幅度仍然较大。

4. 除竣工外，其余指标都可视作开发投资的领先指标，这预示着年内开发投资仍将面临不小的压力。

5. 从2014年放松周期政策和基本面的演绎来看，政策的目标除了销售之外，还会兼顾开发投资（即房地产对经济的拖累）和土地财政。

6. 我们预计下半年在销售逐步复苏的同时，地产政策仍有继续宽松的空间，以促进开发投资和土地财政的修复。

7. 销售拐点初现但景气度仍然较低，需求端政策仍存宽松空间2022年5月全国商品房销售面积和金额同比降幅较4月收窄7.2、8.9pct。

8. 这与我们根据Wind整理的高频数据趋势相符，且6月以来改善势头仍在延续：4、5月60城新房成交面积同比下滑57%、51%，6月1-14日同比下滑42%，环比上升40%。

9. 我们认为销售已经出现拐点，但受疫情反复、地产供需预期双弱、经济下行损伤购买力等因素的共同影响，销售景气度仍处于低位，仍需要政策的持续支持。

10. 从需求端的角度来看，我们认为后续政策空间可能在于：1、房贷利率的继续下行；2、政策进一步向高能级城市非核心区域蔓延；3、不排除进一步降低首付比例的可能。

11. 现金流难题仍待解，金融端支持在路上2022年5月全国房地产开发企业到位资金同比下降33.4%，连续11个月同比下滑，房企销售和融资现金流依然严峻。

12. 我们认为需求端政策改善传导至销售回暖，进而再传导至金融机构信心修复仍需时日，部分民营房企短期之内仍需要更多的流动性支持。

13. 5月以来部分民营房企在监管机构帮助下，通过信用违约掉期、信用风险缓释凭证等信用保护工具，为其发行债券提供额外保障。

14. 我们认为除了公开市场发债支持之外，央国企和AMC发起市场化收并购、出险房企集团层面引入战投等方向仍可期待合作落地。

15. 投资建议重点推荐：1）A股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：中海物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。

16. 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。