光大证券-建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十二：国办首次发文强调盘活存量资产，REITs加速势在必行-220525

　　事件：2022年5月25日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，就进一步盘活存量资产、扩大有效投资提出相关意见，指出要推动基础设施公募REITs的健康发展。
　　点评：《意见》对盘活存量资产的重点方向、盘活方式、支持政策、回收资金的利用，及相关的风险防控举措、组织保障措施等方面进行了明确规定，以确保各部委及各级政府能够有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资、降低政府债务风险及企业负债水平。
　　具备较大规模优质存量资产的领域及地区是盘活存量资产的重点方向：重点领域：1）存量规模较大、当前或未来收益较好的项目；2）存量和改扩建结合的项目；3）长期闲置但具有较大开发价值的项目。重点区域：1）建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区；2）地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区；3）京津冀、长三角、粤港澳、黄河流域等区域。
　　REITs是当前盘活存量资产最主要的方式，PPP及其他相关方式进行辅助：《意见》提出要推动REITs发展，进一步提高推荐、审核效率，对保障产业链、供应链及民生稳定的项目可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。这一方面利于缩短REITs项目的审核期限、提升发审效率、提高项目申报积极性，另一方面，有助于加速项目上市回收资金、进一步增加有效投资。除REITs外，《意见》要求规范有序推进政府和社会资本合作（PPP），提升运营效率和服务水平。
　　完善规划和用地用海政策，落实支持REITs的财税金融政策：前者有助于解决项目推进过程中的土地和海域使用相关问题，减少盘活资产过程中的羁绊，提升项目盘活效率；后者能够缓解REITs原始权益人发行过程中的现金流压力，提升其申报项目的积极性，促进更多优质资产的有效盘活。
　　用好回收资金增加有效投资，缓解地方政府债务及财政收支压力：《意见》指出要做好回收资金使用，充分发挥其对扩大投资的撬动作用，同时明确了对地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，盘活存量公共资产回收的资金可适当用于“三保”支出及债务还本付息。此举既突出了REITs吸收权益性资金、利用杠杆效应扩大新增投资的优势，也可缓解地方政府债务及财政收支压力。
　　严格落实各类风险防控举措，加强督促激励引导：《意见》提出对盘活存量资产、扩大有效投资工作突出的地区或单位，适当给予激励，对盘活工作不力的，采取约谈、问责等方式，加大督促力度；研究将鼓励盘活存量资产纳入国有企业考核评价体系。通过加强督促激励引导，使相关主体重视有关工作，激发主体活力、加速REITs发行，积极稳妥促进市场主体进一步盘活存量资产、扩大有效投资。
　　投资建议：我们认为REITs加速势在必行，企业可借助旗下REITs平台，形成“投资建设-运营-退出-再投资”的良性循环，加速回笼资金、降低负债率，助力业务规模的持续扩张。建议关注运营资产占比较高或旗下已有资产挂牌REITs平台的企业，如：中国交建、中国电建、中国中铁、中国铁建、首创环保、招商蛇口、南山控股。
　　风险分析：REITs项目申报不及预期，二级市场价格大幅波动，相关政策落地不及预期。