东兴证券-房地产第20周周报：利率持续下降，政策支持提速-220523

　　投资摘要：
　　市场行情：
　　本周（5.14-5.20） A 股地产指数（申万房地产）涨幅 0.57% （上周 3.91%）， A 股大盘（万得全 A ）涨幅 2.63% （上周 3.51%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅 4.64%（上周-3.03%），H 股大盘（恒生指数）涨幅 4.11%（上周-0.52%）。本周 A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现强于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售持续下滑， 重点二线城市二手房销售有回暖迹象。 从数据来看， 45 城商品房累计销售面积（5.1~5.19）同比-48.4%，上月同比-50.8%；16 城二手房成交面积（5.1~5.22）同比-15.2%，上月同比-32.6%，其中二线城市(8 城) 二手房成交面积（5.1~5.22）同比 11.1%，上月同比-26.9%。
　　去化周期上升趋势有所减缓。从数据来看，15 城商品房去化周期（截至 5.21）为 813 天，上月同期为 798 天。土地市场依旧弱势。从数据来看，100 大中城市本年累计（截至 5.22）成交土地建面同比-38.4%，上周累计同比-35.4%；本周 100 大中城市（5.9~5.22）土地成交溢价率 1.4%，上周 3.0%； 100 大中城市本年累计（截至 5.22）土地成交总价同比-59.9%，上周累计同比-56.1%。
　　融资压力依旧很大。从数据来看，境内地产债发行规模（5.1~5.22）累计同比-43.9%，上月规模同比-49.8%；境外地产债发行规模（5.1~5.22）累计同比-83.3%，上月规模同比 56.1%；信托融资规模（5.1~5.22）累计同比-85.5%，上月规模同比-78.8%。
　　投资策略：
　　5 月 20 日， 5 年期以上 LPR（前值为 4.6% ）下调 15 个 BP，报 4.45% 。此前 5 月 15 日央行已将首套房按揭贷款利率设定为 LPR 下浮 20BP，当前首套房利率最近可降至 4.25%。按揭利率加速下行显示出中央稳定楼市的决心，从历史上首套普通自住住房的房贷利率最高下浮 30%的幅度来看，按揭利率下行还有较大的政策操作空间。
　　我们认为，政策的空间还较大，在房贷利率、首付比例、购房资格、限售放松、二手房交易成本等方面都有一定的可操作空间。我们预计，随着疫情的退坡和政策的密集落地，需求支撑好的高能级城市将率先复苏，而低能级城市则需要更为强力的需求托底政策和更长的政策见效期。
　　我们认为，重塑市场信心，还需要进一步引导市场认识和把握 “ 防风险” 和” 稳增长” 的政策目标，实事求是的看待地产行当前的主要矛盾。我们认为，当前地产行业的主要矛盾已经不再是房价泡沫化，行业过度金融化、杠杆化带来的宏观风险。当前行业下行态势过于猛烈，调整过于剧烈带来了行业普遍的信用风险问题，对经济造成了较大的负面影响， “稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标面临极大挑战。
　　我们认为，尊重居民合理的住房改善需求，支持和鼓励居民正常的住房消费与投资，也是地产长效机制的重要组成部分，与“房住不炒”的政策基调是相契合的。 “房住不炒”不是等同于房价不涨或者房价下跌，更不意味着要压制行业的发展。只有各方正确认识了政策目标，才能更好的重建市场信心，促进销售恢复。
　　我们认为短期内政策的持续加强将引导销售逐渐触底回升，而行业的出清与整合将带来长期格局的改善。我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部央企国企背景的地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。