广发证券-银行行业-评5年期LPR下调：LPR降息缓风险-220522

1. 2022年5月20日，5月LPR发布，1年期LPR报价3.7%，与4月持平；5年期LPR报价4.45%，较4月下调15BP。

2. 我们点评如下：三个特殊点：自2019年8月LPR报价机制改革以来：（1）本月是首次5年期LPR单独下调；（2）本次5年期LPR下调幅度单月最大；（3）本月是首次MLF利率未调而5年期LPR下调。

3. 因为5年期LPR主要影响5年期以上的贷款，而这些贷款里面主要是居民按揭贷款。

4. 此外，5月15号，央行和银保监联合出台政策，将居民首套普通住房按揭贷款利率下限下调20BP。

5. 一周内，住房贷款利率两次定向下调，维稳地产信用环境的指向明显，这也是市场对本次LPR报价关注度较高的原因。

6. 政策意图：从结构性压地产到稳地产。

7. LPR改革之前，房贷利率一直低于一般贷款利率，因为银行微观市场化信贷投放考量，按揭是更优质贷款资产（参见21年研报《控房贷的长期意义与影响》）。

8. 但改革之后，住房贷款利率下行幅度明显小于一般贷款，2020年3月开始，住房贷款利率持续高于一般贷款利率，背后可能体现了结构性信贷政策意图。

9. 但本次5年期LPR单独下调，可能显示结构性信贷政策逐渐从压地产走向稳地产。

10. 未来趋势：房贷利率继续下行空间较大。

11. LPR改革之前，每轮周期中，房贷利率波动幅度要大于一般贷款和基准贷款变化幅度，上一轮房贷款低点出现在2016年9月（房贷利率4.52%，低于一般贷款113BP，低于基准38BP）。

12. 2022年3月，新发放房贷利率为5.49%，比一般贷款高51BP，比3月5年期LPR高89BP，预计后续房贷利率尚有较大下行空间。

13. 政策影响与投资建议：对地产市场，房贷定向降息能有情绪提振作用，但地产的恢复更须解决居民首付来源和收入预期稳定性问题。

14. 2016年地产销售的启动除了利率和信贷政策刺激外，棚改货币化形成的首付来源也是强心剂。

15. 2020年疫情后地产反弹期间，个人住房贷款增速回落，但个人非住房贷款增速明显上升。

16. 与前两轮地产反弹相比，当前经济面临多约束（居民债务负担、收入预期、房价高度和人口年龄结构等）。

17. 虽然目前利率端尚有较大下行空间，但想要恢复地产和经济良性正常循环，同时又维持居民债务可持续，可能有更多约束需要解决。

18. 对银行而言，一方面，LPR下调会通过存量重定价和到期再发放降低银行息差，预计本次降息形成的息差和营收压力主要体现在明年上半年。

19. 另一方面，当前地产领域风险暴露是银行投资者核心关注点之一，降息有助于降低居民债务负担，缓和相关领域的风险，这有助于减小地产关联度高的银行的估值下行压力。

20. 建议相对收益者关注受疫情冲击较小且资产质量夯实的区域行，绝对收益者建议关注低估值国有大行，长期价值投资者建议关注战略方向清晰，执行坚定的股份制银行。

21. 风险提示：（1）疫情影响超预期；（2）海外金融市场波动超预期。