华泰证券-房地产行业周报-第二十周-：5年期LPR再降，呵护市场信号明确-220522

1. 销售不稳、政策不息，看好地产板块机遇5年期LPR超预期调降进一步释放行业托底信号，自上而下政策端进一步改善的定调，预示着需求不稳、政策不息。

2. 房贷额度和利率、需求端和供给端政策的持续改善，有望使得地产基本面加速企稳，驱动开发和物管板块行情从央企国企适度向部分民企扩散。

3. 重点推荐：1）A股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：中海物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。

4. 5年期LPR下调幅度超预期，呵护市场信号明确5月29日央行公布5月LPR数据，在未调整MLF和1年期LPR的情况下，5年期LPR下调15bp至4.45%，调整幅度超过Wind一致预期（4.55%）。

5. 结合此前央行和银保监会对于贷款利率下限的调整，目前首套房贷款利率下限降至4.25%，已低于2008年以来全国加权平均贷款利率的最低水平（2009Q3的4.38%，数据来自央行），定向引导贷款投向、呵护房地产市场的信号已经十分明确。

6. 多地积极响应调整贷款利率下限根据易居的数据，5月15日贷款利率下限调整后，各地政策响应速度较快，截至5月19日全国已有20个城市出现了4.4%的首套房贷款利率，其中包括广州、深圳、苏州、郑州、重庆、青岛等多个一二线城市。

7. 我们预计5月全国房贷利率数据将出现加速下行。

8. 历史来看，房贷利率和房地产销售显著负相关，我们预计房贷利率的加速调整有望改善地产预期，促进购房需求释放，我们预计有望在三季度看到市场逐步见底。

9. 房贷之外，调控政策和房企纾困政策也在持续释放善意调控政策方面，根据我们统计，2022Q2（截至5月14日）主要城市放松频次显著放量，已经达到102次，超过2020Q1，限购、限贷等方面的调整已经频繁出现，杭州、南京、苏州、长沙等二线城市亦出台放松政策，后续仍可期待全国层面信贷政策（例如统一“认贷不认房”首付标准）和一线城市非核心区域的宽松。

10. 房企纾困政策方面，中证金融牵头利用信用保护工具为部分优质民企债券融资护航，部分民企有望在地方政府牵头下获得国资入股，我们认为这些举措有望畅通房企融资堵点，有助于提振房企、金融机构和购房者信心。

11. 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。