华泰证券-房地产行业月报：下行拐点未现，销售不稳政策不息-220516

1. 销售不稳、政策不息，看好地产板块机遇4月统计局数据显示，行业下行暂未出现拐点。

2. 5月15日央行、银保监会联合发布调整房贷政策的通知，进一步释放行业托底信号，自上而下政策端进一步改善的定调，房贷额度和利率、需求端和供给端政策的持续改善，有望使得地产基本面加速企稳，驱动开发和物管板块行情从央企国企适度向部分民企扩散。

3. 产业链下行压力放大，尚未出现拐点4月全国房地产开发投资同比降幅扩大，累计同比自2020年6月以来首次转负。

4. 拿地、开工、施工、竣工等指标表现均不理想，产业链下行尚未出现拐点。

5. 具体来看：1）受市场下行、房企资金链压力等因素影响，4月土地市场依然呈现供求双向缩量的局面，在杭州、深圳等重点城市集中供地成交带动下，溢价率、流拍率指标环比有所修复，但在历史上依然处于较差水平。

6. 2）弱拿地+冷销售+疫情干扰，新开工依然疲弱，拖累施工面积同比增速。

7. 3）房企资金链压力+疫情干扰，竣工再次出现双位数同比降幅。

8. 销售依然快速下行，需求不稳、政策不息4月全国商品房销售面积和金额同比下降39.0%、46.6%，这与4月社融数据住房贷款减少605亿元、同比少增4022亿元相互印证，高频数据显示5月销售降幅仍在扩大。

9. 本轮“因城施策”宽松叠加房贷利率下调始于2021Q4，但市场恢复明显低于预期，除了疫情等影响之外，购买力下降及预期转弱都严重影响供求两端的信心。

10. 5月15日央行、银保监会将首套房贷款利率下限下调20bp，是2019年利率换轨以来首次调整贷款利率下限，也是2016年住房信贷政策调整以来首次出现全国层面的放松，凸显呵护市场之意。

11. 我们预计若销售复苏仍然较弱，后续政策力度或将进一步加大。

12. 现金流难题仍待解，金融端支持在路上4月全国房地产开发企业到位资金同比下降35.5%，连续10个月同比下滑，房企销售和融资现金流依然严峻。

13. 我们认为需求端政策改善传导至销售回暖，进而再传导至金融机构信心修复仍需时日，部分民营房企短期之内仍需要更多的流动性支持。

14. 根据REDD，部分民营房企在监管机构帮助下，计划通过信用违约掉期、信用风险缓释凭证等信用保护工具，为其发行债券提供额外保障。

15. 我们认为除了公开市场发债支持之外，市场化并购、集团层面引入战投等方向仍可期待合作落地。

16. 投资建议重点推荐：1）A股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：中海物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。

17. 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。