长城证券-“首轮土拍”专题报告：国企拿地占比较高，各地土拍冷热不均-220512

1. 截至到2022年5月11日，全国22城首轮土拍已经完成了19城，仅剩长春、沈阳、郑州三城没有进行。

2. 上海因疫情土拍延期，只有部分土地成交。

3. 从总数上来看，第一批集中供地共推出土地宗数为460宗，成交数为346宗，推出建设用地面积为2062.83万平方米，涉及土地出让金为3891亿元。

4. 另外成交土地均价为27372元/平方米，平均溢价率为5.03%，其中住宅用地平均溢价率为6.53%，综合用地（含住宅）的平均溢价率为2.98%。

5. 从18个城市（除上海）整体成交热度方面来看，无论是溢价成交地块占比、还是触顶成交地块占比的表现虽均较优于去年第三批次，但各城市之间的表现在第一批次表现更为分化严重。

6. 例如，天津去年第三批次无一宗地块流拍，而今年一批次共计流拍24宗宅地，流拍率高达83%；但深圳今年第一批次土拍所有地块均达到地价上限；杭州多达23宗土地成交触顶，仅1宗土地遭遇流拍，平均溢价率达6.4%，是已完成土拍的城市中触顶成交宗数最多的城市。

7. 我们认为，杭州、深圳和天津首轮土拍热度两极分化的主要原因在于两城楼市表现差异显著，土拍的冷热度也在一定程度上反映了楼市前景的热度。

8. 但当前土拍景气度分化严重，国企拿地数量多，而民企拿地意愿仍然不强，我们认为，民企拿地如果持续低迷，则房地产销售和投资也难以回归常态，房地产也无法平稳健康发展。

9. 所以，要完成5.5%的经济增长目标，房地产“托而不举”是非常重要一环。

10. 我们预计二、三季度各地将继续落实中央政策导向，楼市因城施策的放松力度进一步加大的可能性很高。

11. 风险提示：国内宏观经济政策不及预期；房地产政策不及预期；货币政策超预期；新冠疫情再次爆发。