湘财证券-12月房地产数据点评：基本面尚未好转，多重政策提振市场信心-220120

　　核心要点：
　　12 月销售面积同比跌幅扩大， 新房和二手房价格环比持续下跌
　　2021 年全年，全国商品房销售面积同比增长 1.9%（两年平均增长 2.3%）；全国商品房销售额同比增长 4.8%（两年平均增长 6.7%）。 12 月商品房销售面积和销售金额分别同比下降 15.6%和 17.8%，降幅较 11 月分别扩大1.67pct、 1.47pct。从价格指数看， 12 月 70 个大中城市新房、二手房价格同比涨幅继续收窄，环比跌幅持平，连续 4 个月环比下跌。
　　12 月投资加速下行， 拿地、新开工继续走弱
　　2021 年全年，房地产开发投资完成额同比增长 4.4%（两年平均增速 5.67%）；12 月单月房地产开发投资完成额同比下降 13.9%（前值-4.3%），降幅明显扩大。 2021 年土地购置面积累计同比下降 15.5%（前值-11.2%）， 12 月单月同比下降 33.2%。 2021 年土地成交价款累计同比上升 2.8%（前值+4.5%），12 月单月同比下降 4.2%。
　　2021 年房屋新开工面积同比下降 11.4%（两年平均增速-6.4%）， 12 月单月同比下降 31.1%，降幅较 11 月扩大。 2021 年房屋竣工面积同比增长 11.2%，12 月单月竣工面积同比增长 1.9%（前值+15.4%）。
　　需求仍然较弱， 资金面尚未好转，降息提振市场信心
　　12 月新增居民中长期贷款 3558 亿元，同比少增 834 亿。 12 月房地产开发资金来源中，定金及预收款同比-25.9%，降幅较 11 月扩大 9.8pct；个人按揭贷款同比-7.9%，同比增速由 10-11 月连续增长后转负，与居民中长贷趋势匹配， 反映出购房需求仍然较弱。 值得注意的是，本周 MLF 和 OMO 利率下调 10BP， 1 年期和 5 年期 LPR 分别下调 10BP 和 5BP， 宽松的货币政策起到了稳定房地产行业信贷的作用， 同时也有望提振市场信心。
　　年初至今房地产指数上涨 3.8%， 市场悲观情绪逐渐消化
　　今年初以来，随着宽松的货币政策逐步落地，房地产融资环境改善，因城施策放松释放积极信号，市场对房地产行业的悲观情绪逐渐消化。截至 1月 20 日，房地产指数上涨 3.8%，房地产开发指数上涨 4.0%，房地产服务指数上涨 0.7%，均跑赢沪深 300 指数。
　　投资建议
　　由于销售、拿地和投资仍在走弱， 房地产行业的基本面尚未改善。 但值得注意的是政策端的宽松有利于提振市场信心，尤其是降息和因城施策放松传递的积极信号，预计未来将有更多稳定市场的政策出台。维持行业“中性”评级。
　　风险提示
　　调控政策不确定性风险；市场持续下行风险。