光大证券-保利发展-600048-2021年业绩快报点评：销售业绩稳步提升，盈利能力小幅收窄-220110

　　保利发展(600048)
　　事件：公司发布 2021 年业绩快报
　　2021 年全年公司预计实现营业收入 2850.5 亿元（未经审计，下同），同比上升17.2%；实现归母净利润 275.8 亿元，同比下降 4.7%。
　　点评：销售额实现正增长，营收稳健提升，结转项目毛利率下滑致盈利承压，财务指标稳健
　　1）2021 年销售额实现正增长，拿地单价优化。2021 年公司累计实现签约额5349.3 亿元， 实现签约面积 3333.0 万方，分别同比增长 6.4%和减少 2.2%； 对应销售均价 16049.4 元/平，同比增长 8.8%。公司住宅产品享有一定市场溢价，且良好央企口碑预计将保障公司未来销售表现。
　　2021 年公司新增土地储备 2722.3 万方，同比下降 14.6%；对应投资额 1856.8亿元，同比下滑 21.1%；拿地单价约 6820.7 元/平，同比下滑 7.6%，有助于公司未来盈利能力的恢复。
　　2） 营收稳健提升， 结转项目毛利率下滑致盈利承压。 2021 年全年公司实现营收2850.5 亿元，同比上升 17.2%；公司营业利润率约为 17.4%，同比下滑 4pct；实现归母净利润 275.8 亿元，同比下降 4.7%。 2021 年，公司收入取得一定增长，主要系公司已销售的房地产项目加速交付，但由于高地价项目进入结算期， 公司盈利空间亦跟随行业趋势持续下行。 当前房地产行业正逐渐从类金融行业转为类制造业，高杠杆红利逐渐消逝，而成本优势、品牌壁垒及回血能力将成为未来房企构筑核心竞争力的关键所在，公司作为优质央企，预期将于马太效应下进一步提升市占率。
　　3）财务指标维持稳健。截至 2021 年三季度末，公司净资产 3089.3 亿元，净负债率约 67.6%，资产负债率约 77.9%，扣预后资产负债率约 65.6%，资产负债结构稳健合理。此外，公司在手货币资金 1321.1 亿元，现金短债比约 2.3 倍，短期偿债能力较强。
　　盈利预测、估值与评级：受行业盈利空间持续下行影响，我们下调 2021-2023年公司预测归母净利润为 275.8 亿元 （下调 10.6%） 、 288.6 亿元 （下调 15.1%） 、305.14 （下调 20.4%） 亿元； 当前股价对应 2021-2023 年 PE 估值为 7.1/6.8/6.5倍。当前公司股价受市场环境影响出现小幅波动，但整体来看仍具备长期竞争力，公司业绩稳健增长，盈利能力于行业加速出清下有望迎来修复，两翼业务规模持续扩大，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。
　　风险提示： 房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。