兴业证券-保利发展-600048-10月销售点评：单月销售降幅收窄，保持一定拿地力度-211111

1. 事件：11月10日，公司发布10月经营数据。

2. 2021年10月，公司实现签约面积317.95万平方米，同比减少22.89%；实现签约金额499.73亿元，同比减少9.75%。

3. 2021年1-10月,公司实现签约面积2861.68万平方米，同比增加0.18%；实现签约金额4602.04亿元，同比增加8.86%。

4. 点评：10月单月销售降幅收窄，累计保持增长。

5. 2021年10月，公司实现签约面积318.0万平方米，同比下降22.9%（9月同比-28.7%），合同销售金额499.7亿元，同比下降9.8%（9月同比-28.4%）；销售均价15717元/平方米，同比增加17.0%。

6. 1-10月累计实现合同销售面积2861.7万方，较2020年同比增加0.2%，较2019年同比增加11.1%；实现签约金额4602.0亿元，较2020年同比增加8.9%，较2019年同比增加18.9%；销售均价16081元/平方米，同比增加8.9%。

7. 10月公司保持一定拿地力度。

8. 公司10月新增8个开发项目，拿地金额104.9亿元，拿地总建面125.2万方，拿地均价8379元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为21.0%。

9. 2021年1-10月累计拿地金额1539.11亿元，拿地总建面2277.1万方，拿地均价6759元/平方米，拿地金额占销售金额比重为33.4%，去年同期该比例为34.0%。

10. 1-10月拿地金额中，一二线占比为61.4%，三四线占比为38.6%；拿地金额占比较高的城市有：上海（7.0%）、北京（6.9%）、重庆（6.3%）、东莞（5.5%）、佛山（5.3%）。

11. 三道红线持续达标。

12. 截至三季度末，测算公司剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率67.62%，现金短债比2.32。

13. 债务结构持续优化。

14. 有息负债规模3410亿元，同比增长12.89%，长期负债占全部有息负债比重的72.48%。

15. 现金流管控良好。

16. 公司实现销售回笼3672亿元，回笼率达到89.5%，近年来公司销售回笼率始终保持在85%以上，提供充足经营现金流。

17. 融资优势持续凸显。

18. 在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，公司融资成本始终处于行业低位。

19. 11月2日发行中票利率3.25%。

20. 上半年公司综合融资成本仅4.70%，较去年末下降7个基点。

21. 投资建议：保利发展融资优势明显，资金安全性好。

22. 我们维持公司2021-2022年EPS2.54元和2.67元，以2021年11月10日收盘价计算，对应的PE为5.3倍和5.1倍，维持买入评级。

23. 风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。