东北证券-策略专题报告：地产政策影响几何？-211024

1. 报告摘要：历史上的3次地产政策明显放松后均大幅改善地产产业链基本面，并催化了后续地产相关行业的行情。

2. 首先，2005年以来有三次明显地产政策放松，分别是2008年10月，2012年1月，2014年9月；政策转松后地产贷款余额增速明显上升。

3. 其次，过去3次地产政策放松均通过房贷利率和首付比例的降低增强居民部门贷款买房能力，因此政策放松后个人按揭贷款迅速攀升；商品房销售面积先行回暖，地产投资、新开工随后依次出现上行拐点，带动了地产产业链的终端需求，导致地产、建筑、建材、家电等板块的盈利显著改善。

4. 最后，地产政策放松后市场趋势多回暖，且政策放松后6个月相关行业如地产、建筑、建材等的表现靠前。

5. 当前地产政策的放松和过去差异较大，叠加房产税的试点，预计仅短期提振估值较低的地产相关行业的风险偏好。

6. 当前地产放松和过去有2大差异；（1）“房住不炒”下地产销售持续走弱，叠加三道红线下，部分房企融资压力较大，这从恒大事件后信用利差已上行可以看出；因此本次地产政策放松主要是防范房企融资风险，而非通过地产拉动经济。

7. （2）本轮地产政策尚未看到房贷利率或首付比例降低的实质性放松，此外10月23日的房产税改革试点推出，这都表明“房住不炒”等地产调控政策基调不变，2018年以来以科技创新和高质量发展的政策大方向不变。

8. 因此当前地产政策放松和过去差异较大，并不改变长逻辑；但当前地产相关行业的估值水平较低，预计短期内可能提振这些行业的风险偏好。

9. 分子端盈利继续偏正面，流动性与风险偏好偏中性，短期市场延续震荡。

10. （1）当前全部A股三季报（包括预告及正式季报）披露率为29.8%，周期业绩最好、TMT其次，金融、机械、纺服较好，除周期外三季报表现较好的板块大多实现超额收益。

11. （2）美国Taper预期临近，国内降准等宽松窗口已过，宏观流动性偏中性；外资后续可能受Taper影响而流入放缓甚至流出，新发基金和融资后续流入可能加速。

12. （3）风险偏好主要可能受房产税、滞胀预期、美联储Taper、信用风险和中美关系等影响。

13. 行业配置上关注高景气且调整较多的半导体、新能源、军工，预期改善的家电、建材，以及政策导向的大众消费等板块。

14. 其一，估值景气匹配角度，中美贸易缓和，出口强劲、汽车芯片短缺等使半导体延续高景气；新能源车9月销量延续高增，同时三季报增速较高，上游锂电、中游电池等短期调整充分；“十四五”军工企业订单充足，同时三季报增速也较高。

15. 其二，预期改善角度，随着地产融资预期改善，地产相关的家电、建材等行业盈利预期可能改善，同时当前估值较低，值得关注。

16. 其三，政策导向方向，一是消费托底经济需求对大众消费板块（旅游、酒店、餐饮、体育）有催化；二是专项债加快发行，新基建相关的特高压等有望受益；三是制造强国政策导向对专精特新领域的中小市值龙头有催化。

17. 风险提示：海外疫情超预期，经济修复、政策出台不及预期。