招商证券-房地产行业银保监会谈保障刚需点评：政策超预期，建议积极配置-211021

1. 摘要：“首付比例支持”提法超预期，前期因城施策政策改善、按揭改善基础上，政策底进一步明朗。

2. 新型集中度提高即将出现，少数房企或迎来“幸福的烦恼”加持。

3. “需求端等政策超预期改善+行业部分玩家下桌”组合下，继续推荐"造血能力"强的高质量周转公司【保利地产】【金地集团】【万科A】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】等；在政策超预期改善背景下，加大配置现金流结构相对优势的【中南建设】【金科股份】等；以及资源型独特拿地模式【华侨城A】等。

4. 产业链估值修复：关注从设计、采购施工、交易环节、资产管理环节整体的产业链机会。

5. 如资产管理相关：物业关注【碧桂园服务】、【旭辉永升服务】、【保利物业】等；商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等。

6. 事件：据中国房地产网报导，10月21日银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上强调“保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

7. 目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款”“首付比例支持”提法超预期，前期因城施策政策改善、按揭改善基础上，政策底进一步明朗。

8. 银保监会提及“保障好刚需群体信贷需求。

9. 在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

10. 目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款”。

11. 新型集中度提高即将出现，少数房企或迎来“幸福的烦恼”加持。

12. 行业未来半年拿地会有改善但趋势向下，一方面是“玩家下桌”继续发酵，另外一方面是并购挤占公开市场拿地。

13. 作为结果，行业的集中度提高会以更创造价值的形式发酵（公开市场竞争环境改善下的利润率改善+并购的更好资产和更好对价），少数房企“幸福的烦恼”，而过去的集中度提高更多依靠简单粗暴地提高周转和借助外部杠杆。

14. 配置建议：“需求端等政策超预期改善+行业部分玩家下桌”组合下，继续推荐"造血能力"强的高质量周转公司【保利地产】【金地集团】【万科A】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】等；在政策超预期改善背景下，加大配置现金流结构相对优势的【中南建设】【金科股份】等；以及资源型独特拿地模式【华侨城A】等；产业链估值修复：关注从设计、采购施工、交易环节、资产管理环节整体的产业链机会。

15. 如资产管理相关：物业关注【碧桂园服务】、【旭辉永升服务】、【保利物业】等；商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等。

16. 风险提示：销售复苏持续性低于预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。