天风证券-房地产行业统计局9月数据点评：单月商品房销售量价延续负增长，新开工面积同比下滑-211020

　　事件： 统计局公布 2021 年 1-9 月全国房地产开发投资和销售数据， 1-9 月份全国房地产开发投资 112,568 亿元， YOY+8.8%， 增速较 2021 年 1-8 月份下降 2.1pct；商品房销售面积 130332 万平方米， YOY+11.3%， 增速较 2021 年 1-8 月份下降4.6pct； 商品房销售额 134,795 亿元， YOY+16.6%， 增速较 2021 年 1-8 月份下降6.2pct；房地产企业开发资金来源 151,486 亿元， YOY+11.1%， 增速较 2021 年 1-8月份下降 3.7pct。
　　9 月单月全国商品房销售量价延续负增长
　　1-9 月，商品房销售面积 130332.00 万平方米， YOY+11.3%（ 2019-2021 年同期CAGR： 4.6%），较 1-8 月累计增速下降 4.6pct；商品房销售额 134795 亿元，YOY+16.6%（ 2019-2021 年同期 CAGR： 10.0%），较 1-8 月累计增速下降 6.2 个pct；对应累计销售均价为 10,342 元/平方米， YOY+4.7%（ 2019-2021 年同期CAGR： 5.1%）。 9 月单月商品房销售额同比下降 15.8%， 9 月单月商品房销售面积同比下降 13.2%，销售均价由 2020 年 9 月的 10,064 元/平方米下降至 9,758 元/平方米。 9 月住宅销售方面，单月销售 13,895.45 万平方米，同比下降 16.9%（ 2020 年 9月为 16,728.03 万平方米）。
　　中东部地区销售面积增幅较大， 住宅价格增幅持续放缓
　　以销售面积口径看，区域分布上，东部地区增长 13.4%（ 2019-2021 年同期CAGR： 7.6%），中部地区增长 15.6%（ 2019-2021 年同期 CAGR： 3.7%），西部地区增长 6.2%（ 2019-2021 年同期 CAGR： 2.5%），东北部地区下降 2%（ 2019-2021 年同期 CAGR： -5.5%）；从同比增速来看，四大区域均有一定改善；从 2019-2021 年复合增速来看，东北地区小幅下降，其它三大区域仍保持改善态势， 中部增速仍最为明显。从销售均价看，东部、中部、西部、东北 1-9 月均价分别为 12885 元/平方米、 6955 元/平方米、 7193 元/平方米、 8382 元/平方米，较去年同期均价分别变化 65022 元/平方米、 20319 元/平方米、 18563 元/平方米、 -4524 元/平方米。从城市能级角度看，一线、二线、三线城市的新建商品住宅价格在 9 月增速分别为5.30%、 4.10%、 2.30%，分别较 8 月-0.4pct、 -0.3pct 和-0.5pct；当前“房住不炒”政策下，因城施策常态化，短期政策扰动影响有限，需求结构有望在中长期维持不变。
　　新开工面积同比下滑， 竣工端较上月增速下降
　　1-9 月全国新开工面积 152944 万平方米， YOY-4.5%（ 2019-2021 年同期 CAGR： -3.9%），增速较 1-8 月份下降 1.3pct， 9 月单月新开工面积 17441.92 万平方米，YOY-13.54%，较 8 月上升 3.21pct。 1-9 月份全国施工面积 928065 万方，YOY+7.94%（ 2019-2021 年同期 CAGR： 5.5%），增速较 1-8 月份下降 0.43pct。 1-9月份房屋竣工面积 51013 万方， YOY+23.4%（ 2019-2021 年同期 CAGR： 4.5%），较2021 年 1-8 月 份下 降 2.56pct ； 9 月单 月 竣工 面 积 4,274.05 万 平方 米 ，YOY+1.02%，增速较 8 月下降 27.42pct，单月竣工增速大幅下降。
　　各区域累计、单月投资额增速均有所回落
　　1-9 月份全国房地产开发投资 112,568.00 亿元， YOY+8.8% （ 2019-2021 年同期CAGR： 7.2%），增速较 1-8 月份下降 2.1pct。分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区 1-8 月累计增速分别为 7.9%、 14.3%、 6.9%、 3.7%，分别较 1-8 月增速下降1.7pct、 2.8pct、 2.5pct、 1.5pct， 2019-2021 复合增速分别为 7.2%、 7.4%、 7.5%、4.0%，分别较 1-8 月复合增速-0.3pct、 -0.2pct、 -1.1pct、 -0.6pct。 9 月单月，房地产开发投资 14， 508.27 亿元，同比下降 3.47%，较 8 月增速下降 3.73 个百分点。
　　投资建议： 9 月单月数据明显走弱，地产调控威力显现。 地产基本面逐渐回落，土地双集中供应压缩房企毛利率但地价未明显下降，我们在年度策略中判断行业销售毛利率有望触底回升，加之目前估值低、持仓低， 我们持续看好板块。 我们持续推荐： 1）优质龙头：万科 A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口； 2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团； 3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等； 4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。 建议关注： 1）优质成长：华润置地； 2）优质物管：融创服务。
　　风险提示： 多城出台调控政策、宏观经济波动、新开工持续低迷