海通证券-房地产行业月报：单月投资同比转负，金九销售失色-211020

1. 9月数据关注点：单月投资增速持续下行，同比下滑3.5%。

2. 1-9月房地产开发投资累计同比增长8.8%，9月同比下滑3.5%，单月增速首次转负。

3. 我们认为主要因素有二：1）需求端销售回落，房企谨慎，流拍率高企，土地投资快速下行；2）房企资金紧张，新开工下滑，停工增加，导致施工投资增速回落。

4. 9月土地购置环比回升，新开工持续低迷。

5. 9月土地购置面积环比上升52.2%，同比下降2.2%，较8月跌幅收窄11.7个百分点，同比2019年下滑6.9%。

6. 自2019年以来，土地购置面积长期处于负增长阶段，而今年以来仅有2/7月同比为正，将对未来供给端形成制约。

7. 9月新开工同比下滑13.5%，跌幅收窄3.2个百分点，同比2019年下降15.2%。

8. 单月新开工自4月以来同比持续为负，我们认为这与土地购置长期偏弱以及开发商资金紧张有关。

9. 9月竣工面积同比增长1.0%，增速断崖式下跌，收窄27.4个百分点，我们认为这与开发商资金紧张有关。

10. 考虑到央行已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，我们预计房企资金略有改善，新开工环比小幅修复，竣工走势同比持平，零线徘徊。

11. 房企到位资金同比跌幅扩大，资金面压力较大。

12. 9月房企开发资金同比下降11.2%，跌幅扩大4.7个百分点，同比2019年增长1.6%。

13. 其中国内贷款连续7个月单月负增长，个人按揭贷款持续4个月同比负增，自筹资金同比下滑10.1%，跌幅近一步扩大。

14. 我们认为这与此前恒大、花样年等房企事件导致银行、金融机构等外部融资偏紧以及销售快速走冷回款承压有关。

15. 考虑到央行已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，我们预计房企开发资金略有回暖，跌幅有望收窄。

16. 9月销售同比负增，但跌幅并未进一步扩大。

17. 9月商品房销售面积和销售金额同比仍然为负，但跌幅并未进一步扩大。

18. 从商品住宅分线销售数据来看，一线面积金额同比由正转负，二线同比跌幅扩大，三线同比跌幅收窄。

19. 我们认为，需求侧快速走冷，核心城市外围以及低线城市销售去化压力较大，房企降价促销或为上选。

20. 房企进入考验期，2022年投资销售承压。

21. 目前房企开始进入真正的考验期，彼此之间的信用差异、融资差异、拿地差异开始突显。

22. 资产负债表较为健康且融资能力突出的房企具备更强护城河。

23. 我们预期土地投资增速或继续回落，2022年的房地产开发投资承压，若政策持续现有强度，则累计投资可能出现负增长。

24. 供给侧收缩，叠加新开工疲弱，需求侧走冷，2022年的商品房销售有可能负增长，价格回落。

25. 投资建议：维持“优于大市”评级。

26. 我们建议关注的房企包括：A股万科A、保利地产、金地集团、新城控股；H股碧桂园、龙湖集团、融创中国、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团等。

27. 物业公司方面，建议关注的物业公司包括：A股招商积余、新大正，H股碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。

28. 风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。