国泰君安-房地产行业龙头房企月报-9月-：政策底初现，博弈进入第二阶段-211019

1. 销售大幅回落，违约风险仍在累积。

2. 本月龙头房企销售进入“至暗时刻”，销售面积同比下滑39.1%，销售金额同比下滑37.1%，如果未来单月同比下滑20%，则全年勉强维持2020年水平，若超预期下滑，则全年销售增速为负。

3. 前9个月销售目标完成率仅67.8%，甚至低于2020年同期水平，在政策力度不变的情况下，多数房企将难以完成全年销售目标。

4. 销售超预期回落、个贷回款期拉长导致房企资产端变现速度偏慢，叠加融资额度偏紧、风险事件发生后加大了融资难度，我们认为违约风险仍在积累，仍将有房企违约点状发生。

5. 另外，供需双弱的负反馈已经形成，需要政策介入去打破，9月底政策频繁表态意味着政策底出现，但实际的政策力度仍在兑现中，基本面的下滑仍将延续一段时间。

6. 土地市场仍然冷清，但部分房企逆势抄底。

7. 9月第二批集中供地逐步推出带动拿地规模出现一定反弹，但同比仍大幅度下滑，且流拍率及土地溢价率均反映土地市场的冷清。

8. 但其中部分优秀房企逆势抄底，中海拿地金额近500亿亿，龙湖、保利亦有放量。

9. 当前情况下用低资金成本去拿低风险的核心地块，无疑是此类房企的理性选择，将保证公司在2021年销售端的竞争优势。

10. 融资规模处于较低水平，公开市场融资难度陡然增加。

11. 本月境内公开市场融资额环比继续下滑，同比下滑45.4%，随着房企不断意外暴雷，市场对于地产债的担忧不断增加，一二级市场的价差也让低资质房企发债难度较大。

12. 海外债发行虽有所反弹，但我们认为随着美联储taper临近及房企海外评级下调，后续海外债再融资的难度加大，不排除成为房企流动性危机的又一个导火索。

13. 博弈政策周期进入第二阶段。

14. 前期我们推荐博弈政策小周期，目前政策底初步显现，随着政策定调到部分实际托底政策的落实，博弈进入第二阶段。

15. 但本轮地产的机会不同于以往，房住不炒基调及当前低土地储备的状态让政策放松存在较大掣肘，随着基本面仍有下行空间，房企点状违约仍将发生，且2021年部分房企业绩仍有低于市场预期的可能。

16. 我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

17. 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。