国海证券-宏观研究深度报告：房企债务周期形成及演化-210923

1. 投资要点：今年以来，华夏幸福、蓝光等大中型房企陆续陷入债务危机。

2. 危机背后，是一个清晰的房地产债务周期演化路径。

3. 自1998年房改以来，房企规模飞速扩张，千亿俱乐部已是前十房企的标配。

4. 然而，房企学会了如何起飞，还没学会如何安全降落。

5. 加杠杆总是快乐的，当去杠杆的时候，无论是政策的变化、经营的问题、市场的突变，都会引发激进扩张房企的债务危机。

6. 房企在规模扩张之时，金融杠杆也用的炉火纯青。

7. 地产与金融天生具有高度相关性。

8. 房企信用风险，可以迅速导致金融体系资产质量恶化，增加金融机构风险敞口，十次危机，九次地产。

9. 房地产平稳发展如此重要，我们回顾本轮房企债务周期，总结反思，以期下一个更平稳周期的开始。

10. 风险提示：房地产行业政策超预期等。