华泰证券-保利物业-06049.HK-规模扩张和盈利推动业绩喜人-210830

1. 规模扩张和盈利驱动下1H21业绩喜人保利物业于8月23日发布的1H21业绩喜人，主要得益于规模扩张和盈利增厚。

2. 1H21收入/核心净利润同比大幅增长43/34%，得益于规模扩张喜人（截至1H21末在管面积达到4.28亿平方米）和多元化服务取得实质性进展（社区增值服务/非业主增值服务收入分别同比增长58/46%）。

3. 同时，公司1H21毛利率稳定在20%（小幅下降0.4个百分点，主因更多低利润率的第三方项目结转）。

4. 鉴于其在2020年业绩表现不佳，我们认为中期业绩总体强劲，一定程度上提振了投资者的信心。

5. 我们维持公司21-23年EPS预测，分别为1.52/2.00/2.61元。

6. 我们看好公司在公共服务行业的领先地位及其可持续的盈利增长，同时公司多元化服务已取得实质性的进展，并给予公司36.2x2022年目标PE（可比公司估值平均：18.9x，基于彭博数据和我们对各家的盈利预测），维持“买入”。

7. 增长指引审慎，往绩不断改善在并购和内生第三方项目竞争激烈的行业格局中，保利物业维持谨慎的指引，但我们认为其有上行潜力，因公司已完成其较为保守的全年收入/净利润目标的49/58%（2021年全年收入/净利润增速公司指引约为30/25%）。

8. 同时，凭借其不断改善的储备项目（截至1H21末的合约销量为6.22亿平方米，是其在管面积的1.5倍）和更多元化的项目来源（截至1H21末，47%的在管面积计来自非住宅物业，而2020年底为44%），我们预计公司有望实现可持续的规模增长，2020-2023年在管面积年复合增长率可达27%。

9. 多元化增值业务为另一大驱动力我们认为公司的多元化服务已取得实质性的进展：1）1H21社区增值服务收入同比增长58%，占总收入的23%（1H20为21%），得益于入住服务和社区零售业务的快速复苏；2）1H21毛利率稳定在30.4%（上升0.2个百分点），预计2021年将进一步企稳在30%（据公司指引）。

10. 公司旨在不断推出新的业务举措，进一步优化业务结构。

11. 我们预计2020-2023年社区增值业务的收入年复合增长率为32%。

12. 估值不高；维持“买入”评级，目标价82.70港币我们看好公司在公共服务行业的领先地位及其可持续的盈利增长。

13. 公司当前股价对应20倍2022年预测PE，具有吸引力。

14. 我们维持公司21-23年EPS预测，分别为1.52/2.00/2.61元。

15. 我们维持82.70港币的目标价，仍基于各板块的盈利预测和目标PE不变。

16. 维持“买入”。

17. 风险提示：1）竞争加剧导致公共服务业务发展慢于预期，盈利弱于预期；2）保利物业第三方项目数量增长慢于预期；3）增值服务分部表现弱于预期。