国盛证券-保利地产-600048-上半年销售额同增27%，两集中拿地占比约五成-210714

　　保利地产(600048)
　　事件：7 月 8 日，公司发布 2021 年 6 月拿地销售情况简报。上半年销售额同增 27%，销售额排名维持第五。公司 2021 年 6 月实现签约金额 502.9 亿元 （同比-27%，下同） ；签约面积 232.9 万平方米 （-47.1%） ，单月签约量同比下降主要由于推货节奏以及月底认购未及时转化所致； 均价21589.8 元/平（+ 38.1%）。1-6 月累计签约金额 2851.9 亿元（+27%）；签约面积 1671.3 万方（+12%），销售规模维持行业第五；均价 17063.9元/平（+13.4%）。
　　上半年拿地积极，两集中拿地占比约五成。公司 6 月新增 15 个项目，建面343.33 万方（+93.9%），金额 179.35 亿元（+20%）；1-6 月累计新增建面 1650.6 万方（+ 67.7%）； 金额 962.8 亿元（+17.5%） ， 根据克而瑞数据，公司上半年新增货值排名第三， 在整体政策趋紧的环境下公司拿地态度依然较为积极。投销比来看，上半年面积口径 98.8%（+32.8pct） ，接近于等量拓展，金额口径 33.8%（-2.7pct）。上半年权益比小幅增长，当月值 79.6%（+18.2pct）；累计值 73.2%（+1.4pct）。拿地均价方面，6 月 5223.7 元/平（-38.1%），占当期销售均价 24.2%，上半年 5833.1 元/平（-30%），占当期售价 34.2%， 均价降低主要由于近期披露拿地项目集中二三线所致。 上半年公司在集中供地中大有斩获，金额占比约 51%，整体溢价率约 16%。 一二线拿地金额占比 62%，集中长江流域/成渝/京津冀/粤港澳。1-6 月公司拿地金额在一线、二线和三线城市占比分别为 13.13%、49.15%、37.72%，较 2020 年分别-6.76pct、-2.65pct、9.41pct，三线城市占比提升。城市群分布来看，1-6 月拿地金额集中长三角（28.47%）、 成渝（13.96%）、京津冀（12.96%）、粤港澳（9.13%）、长江中游城市群（7.58%），这几个核心区域占比约 72%。单城市来看，金额占比较高的是北京（10.68%）、重庆（9.79%）、佛山（8.25%）、温州（7.74%）、杭州（4.79%）。
　　投资建议： 我 们 预 测 公 司 2021/2022/2023 年 收 入 增 速 为12.6%/14.9%/12.5%，归母净利润为 304.3/330.8/367.7 亿元，增速分别为5.1%/8.7%/11.2%。2021 年动态 PE 为 4.64x，维持“买入”评级。
　　风险提示：结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。