中国银河-万科A-000002-【银河地产潘玮/王秋蘅】公司点评丨万科A (000002):销售拿地稳健增长,财务结构持续优化【公众号研报】-210412

　　万科A 000002 ◆ 核心观点 事件：万科A发布2021年3月份经营情况报告。 我们的分析和判断： 1. 一季度销售稳健增长，百强榜单位列第二。 2. 拿地节奏保持稳定，3月新增货值全国排名第二。 3. 财务结构继续优化，融资优势凸显，多元化不断突破。 ◆ 投资建议 万科一季度销售保持稳健增长，拿地方面节奏稳定，考虑到公司财务状况稳健，融资成本低，在手现金充裕，预计土地出让“两集中”制度下，地价将逐步回归理性，充足的在手现金有利于公司在核心城市土地市场获取更多资源，未来拿地强度较大概率回升。公司拥有丰厚的已售未结算资源，未来业绩保障性高，我们预计公司2021-2022 年归母净利润分别为 442.64 亿元、474.00 亿元，对应的每股收益分别为 3.81 元/股、4.08 元/股，以 4月6 日的收盘价 29.43 元计算，对应的市盈率分别为 7.7 倍、7.2倍，维持“推荐”评级。 核心观点 事件 万科A发布2021年3月份经营情况报告。3月份，公司实现合同销售面积429.5万平方米，合同销售金额1794.7亿元。3月新增开发项目11个，拿地总建面204.9万方，拿地权益金额86.9亿元。1-3月，累计销售金额1794亿元，销售面积1104万方。 一季度销售稳健增长，百强榜单位列第二 3月份万科实现合同销售面积429.5万方，同比增长13.6%；合同销售金额628.4亿元，同比增长14.4%；销售均价14631元/平米，同比增长0.7%。1-3月份，万科累计合同销售面积1104.3万平，同比2020年增长24.8%，同比2019年增长19%；1-3月累计合同销售金额1794亿元，同比2020年增长30%，同比2019年增长20%。按照克而瑞信息集团公布的百强榜单，万科2021年1-3月份全口径销售金额以及操盘金额均全国排名第二，延续了一二月份的稳健增长势头。 拿地节奏保持稳定，3月新增货值全国排名第二 3月份，公司新增11个开发项目，拿地面积204.9万方，同比+45.4%；拿地金额132.7亿元，同比+196.3%；平均楼面地价6476元/平米，同比+103.7%。从拿地强度的角度，面积口径拿地强度为0.5，金额口径拿地强度为0.2，均较上月有所提升。拿地区域来看，集中在二三线城市，按拿地金额计算，二线城市占比51.7%，三线城市占比48.3%；排名前三的城市分别为东莞（32亿元）、苏州（23.7亿元）、温州（16.2亿元）。根据克而瑞公布的房企月度新增货值排行，公司以3月份801亿元位列全国第二。公司财务稳健，融资成本低，三道红线中仅剔除预收款后的资产负债率略高于70%，且有望在一季度成为绿档房企，未来拿地节奏有较大概率提速。 财务结构继续优化，融资优势凸显，多元化不断突破 截至2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率71.7%，净负债率18.9%，现金短债比2.3，暂为黄档，预计2021年一季度将全部达标。多元化方面，物业管理、商业地产、物流地产领域均不断取得突破，平台化发展战略初现成效，并有望在未来更多转化为表内利润。 投资建议 万科一季度销售保持稳健增长，拿地方面节奏稳定，考虑到公司财务状况稳健，融资成本低，在手现金充裕，预计土地出让“两集中”制度下，地价将逐步回归理性，充足的在手现金有利于公司在核心城市土地市场获取更多资源，未来拿地强度较大概率回升。公司拥有丰厚的已售未结算资源，未来业绩保障性高，我们预计公司2021-2022 年归母净利润分别为 442.64 亿元、474.00 亿元，对应的每股收益分别为 3.81 元/股、4.08 元/股，以 4月6 日的收盘价 29.43 元计算，对应的市盈率分别为 7.7 倍、7.2倍，维持“推荐”评级。 风险提示 行业及公司面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。 /// 相关报告 /// 【银河地产潘玮/王秋蘅】行业动态 2021.3丨销售热度维持高位，管理红利时代关注公司内功 【银河地产潘玮/王秋蘅】公司点评丨招商积余 (001914)：物管业务稳健增长，期待降本增效加速后的盈利表现 【银河地产潘玮/王秋蘅】行业周报丨新房成交微增，多地严查经营贷违规进入楼市 更多干货请关注 中国银河证券研究 微信公众号 中国银河证券研究 长按扫码关注我们 微信号｜zgyhzqyj 本文摘自报告：《销售拿地稳健增长，财务结构持续优化》 报告发布日期：2021年4月7日 报告发布机构：中国银河证券 报告分析师： 潘 玮 执业证书编号：S0130511070002 王秋蘅 执业证书编号：S0130520050006 潘玮 房地产行业分析师，清华大学管理学硕士。2008年进入银河证券研究部，曾获新财富、东方财富、金融界等多个分析师评选奖项。2013年团队获得新财富最佳分析师房地产行业第五名；2019年获得东方财富最佳分析师榜单房地产行业第一名。 王秋蘅 房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 /// 评级体系及法律申明 /// 评级体系： 银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。 推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。 谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。 中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。 回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。 法律申明： 本公众订阅号为中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）研究院依法设立、运营的唯一研究官方订阅号。其他机构或个人在微信平台以中国银河证券股份有限公司研究院名义注册的，或含有“银河研究”，或含有与银河研究品牌名称等相关信息的其他订阅号均不是银河研究官方订阅号。 本订阅号不是银河证券研究报告的发布平台，本订阅号所载内容均来自于银河证券研究院已正式发布的研究报告，本订阅号所摘录的研究报告内容经相关流程及微信信息发布审核等环节后在本订阅号内转载，本订阅号不承诺在第一时间转载相关内容，如需了解详细、完整的证券研究信息，请参见银河证券研究院发布的完整报告，任何研究观点以银河证券发布的完整报告为准。 本订阅号旨在交流证券研究经验。本订阅号所载的全部内容只提供给订阅人做参考之用，订阅人须自行确认自己具备理解证券研究报告的专业能力，保持自身的独立判断，不应认为本订阅号的内容可以取代自己的独立判断。在任何情况下本订阅号并不构成对订阅人的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证，银河证券不对任何人因使用本订阅号发布的任何内容所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任，订阅号所提及的任何证券均可能含有重大的风险，订阅人需自行承担依据订阅号发布的任何内容进行投资决策可能产生的一切风险。 本订阅号所载内容仅代表银河证券研究院在相关证券研究报告发布当日的判断，相关的分析结果及预测结论，会根据银河证券研究院后续发布的证券研究报告，在不发出预先通知的情况下做出更改，敬请订阅者密切关注后续研究报告的最新相关结论。 本订阅号所转发的研究报告，均只代表银河证券研究院的观点。本订阅号不保证银河证券其他业务部门或附属机构给出与本微信公众号所发布研报结论不同甚至相反的投资意见，敬请订阅者留意。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过微信订阅号发布的本图文消息仅面向银河证券客户中的机构专业投资者，请勿对本图文消息进行任何形式的转发。若您并非银河证券客户中的机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接收或使用 本订阅号中的任何信息。 本订阅号所载内容的版权归银河证券所有，银河证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容（包括文字、影像等）的复制、转载，均需注明银河研究的出处，且不得对本订阅号所在内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 投资有风险，入市请谨慎。