兴业证券-万科A-000002-万科A3月销售点评：销售保持增长，拿地较稳健-210406

　　万科A(000002)
　　事件：
　　公司发布3月经营情况。2021年3月份公司实现合同销售面积429.5万平方米，合同销售金额628.4亿元。1~3月公司累计实现合同销售面积1104.4万平方米，合同销售金额1794.7亿元。3月新增开发项目11个，总建筑面积204.9万方，需支付价款86.93亿元。
　　点评：
　　3月销售保持增长。2021年3月，公司实现合同销售面积429.5万平方米，同比增加13.6%；合同销售金额亿元628.4，同比增加14.4%；销售均价14631元/平方米，同比上升0.7%。1~3月公司累计实现合同销售面积1104.4万平方米，较20年同期同比上升24.8%，较19年同期同比上升19.4%；实现合同销售金额1794.7亿元，较20年同期同比上升26.7%，较19年同期同比上升20.1%；累计销售均价16250元/平方米，同比上升4.3%。
　　3月拿地较为稳健，聚焦二三线城市。公司3月新增11个开发项目，拿地金额132.7亿元，拿地总建面204.9万方，拿地均价6476元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为21%。2021年1-3月累计拿地金额435.3亿元，拿地总建面594.5万方，拿地均价7323元/平方米，拿地金额占销售金额比重为24.3%，20年1-3月该比例为7.9%，19年1-3月该比例为27.5%。3月拿地按金额计算，二线城市占52%，三线城市占比48%。3月拿地金额占比较高的城市为东莞（24%）、苏州（18%）、济南（11%）。
　　财务结构持续优化。2020年公司净负债率为18.09%，较2019年的33.87%大幅下降了15.78个百分点。剔除预收账款的资产负债率为71.7%，现金短债比为2.28。从负债结构来看，以长期限、低成本资金为主。2020年末，公司有息负债合计2585.3亿元，以中长期负债为主，一年以上有息负债1,756.2亿元，占比为67.9%。分融资对象来看，银行借款占比为52.7%，应付债券占比为21.9%，其他借款占比为25.4%。
　　投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们预计公司2021-2022年的EPS为3.95、4.30元，以2021年4月2日收盘价计算，对应的PE为7.6倍和7.0倍。
　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。