开源证券-房地产行业点评报告：住宅土地出让“零售改批发”，未来拿地溢价率有望回落，利好一二线龙头房企-210225

　　土地新规利好行业竞争格局，改善房企利润率，维持行业看好评级
　　“两集中”新规利好深耕一二线城市的龙头房企，一方面改善竞争格局，加速中小房企出局；另一方面土拍“零售改批发”，一二线城市土地溢价率将下降，改善房企毛利率。房企运营能力和规模成为关键能力。重点推荐保利地产、金地集团；港股推荐中海地产、旭辉控股集团；万科A、招商蛇口、中国金茂、融创中国也同时受益。
　　“两集中”带来土地供应端变革，土拍“零售改批发”，改善房企毛利率
　　事件：2月24日，青岛自然资源和规划局官网发布，为落实2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件要求，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。“两集中”带来土地供应端变革，土拍“零售改批发”，土地溢价率有望下降，改善房企毛利率。“两集中”指的是集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。一方面，集中出让下，中小房企资金量有限，能够参与的项目数量减少，土拍竞争热度下降，高价地减少；另一方面，集中出让虽然没有改变供应量，但供应节奏变化，短期资金分流下土拍热度也会下降。地方政府土拍“零售改批发”，平抑土拍热度，政府让利，受益的将是居民端和企业端。
　　土地供应端变革，房企运营能力和规模成为关键能力
　　虽然一二线本身就无法高周转，但过往连续供地模式下，房企依旧可以通过滚动开发平滑现金流。未来集中供地下，房企需要更精准地预判城市轮动；劣势在于，在投拓时的房企资金峰值需求大幅提升，同时操盘、设计、营销等动作出现明显“潮汐”现象，对房企运营能力和投拓能力要求进一步提升。
　　2020年22个城市住宅用地出让金占比55%，住宅销售金额占比31%
　　22个一二线城市（北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡）2016-2020年住宅用地土地出让金规模合计分别为1.53、1.93、1.76、2.31、2.66万亿元，占全国300城市住宅用地土地出让金比例分别为67%、57%、51%、53%、52%，平均值55%。2020年22城市合计住宅签约销售金额4.82万亿元，占全国比例为31%。
　　风险提示：行业销售规模下滑；按揭贷款利率大幅上行；融资环境全面收紧。