平安证券-地产行业：供地新政出台，龙头房企优势再扩大-210225

　　事项：
　　青岛自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》，一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
　　平安观点:
　　缓解土地市场竞争压力，稳定市场预期：集中供地将缓解短期土地供需压力，同时势必会加大房企短期资金筹集压力，减少多房企争夺单个热点地块的现象，利于平缓土地溢价率，稳定土地市场预期。
　　地方政府或被动加大单次供地规模：由于土地出让金仍是地方政府的主要财政收入来源，随着集中供地政策出台，未来地方政府土地供应次数有限，若单次土地供应过少或质量较差，土地流拍或单次土地出让金不足可能会导致地方政府短期财政压力，因此地方政府理性选择或加大单次供地数量及质量。
　　规模房企占优，联合拿地及存量收购重要性提升：无论是短期资金筹集还是前期多地块研判能力，资金充足的规模房企均相对占优。同时每年仅3次的土地集中供应，将打破开发商原有开发运营节奏，将对房企的开发、运营、资金安排等均提出更高要求，亦将利于龙头规模房企。同时集中供地背景下，预计联合拿地和存量土地收购的重要性将再度攀升。
　　投资建议：从“三道红线”到房贷集中度新政、集中开盘、再到集中供地新政，政策从资金、拿地、销售端等维度出发，亦加快房企去杠杆、缓解拿地及销售端供需压力，最终实现“稳地价、稳房价、稳预期”。目前地产板块估值低至近五年4%分位、机构持仓处历史新低（2020年末1.77%、低配0.99pct）、主流房企对应2019年分红股息率大多超过4%，板块配置价值凸显。本次集中供地新政的出台，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率情况，同时亦利于龙头规模房企扩大优势。建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房企金科股份、中南建设、龙光集团、新城控股等。
　　风险提示：1）三四线楼市下行风险：三四线整体供应较大，且棚改退潮下需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。2）房企大规模减值风险。3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。