光大证券-保利地产-600048-跟踪报告：土地获取动能渐强，财务稳健优势明显-210219

　　保利地产(600048)
　　要点
　　2020全年销售金额超5000亿，2021年开年销售实现开门红
　　2020年1-12月，公司累计实现销售面积约3409.2万平方米，同比增加9.2%；累计实现销售额5028.5亿元，同比增长8.9%；全年销售均价约14750元/平方米，同比基本持平。2021年1月，公司实现销售面积约210.5万平方米，低基数下（2020年初新冠疫情影响）同比增长约33.6%；实现销售金额约430.7亿元，低基数下同比增长约82.6%；销售均价约20467元/平方米，同比增长36.7%。
　　拿地策略逐渐积极，拿地均价提升明显，持续聚焦高能级城市
　　2020年1-12月，公司新增土地储备容积率建筑面积约为3185.7万平方米，同比增长约19.1%；拿地面积/销售面积比值约为93%（对比2019年约为86%），其中下半年拿地面积/销售面积比值约为115%，拿地策略逐渐积极；总地价为2353.5亿元，同比增长约51.4%；平均楼面地价约为7388元/平方米，同比增长约27.1%，主要原因系公司拿地结构持续向高能级城市聚焦。
　　财务稳健优势明显，三项红线指标均处于健康区间
　　截止2020Q3，公司总有息负债规模较年初增长12%，净负债率约71%（计入永续债后约86%），现金短债比约1.9，剔除预收账款后的资产负债率67%。公司三项指标均符合融资新政要求，长期稳健的财务表现不仅提供了低成本融资优势，也使得公司在土地市场的拿地表现可以更加积极和灵活，利于在土地市场较为低迷的时期获取性价比较高的地块。
　　合同负债稳步增长，业绩平稳增长具备基础
　　截止2020Q3，公司合同负债（含预收账款）约3797亿元，较年初增长约16%，相对于2020年营收预测（约2453亿元）约1.6倍；2020年公司计划竣工面积同比增长14%至3400万方，1-9月竣工面积同比增长约28%，其中Q3单季度同比增长约78%，为公司业绩后续平稳增长奠定良好基础。
　　盈利预测、估值与评级：鉴于2020年新冠疫情反复，影响竣工结算节奏，我们下调公司2020-2022年盈利预测为2.42元、2.78元、3.11元（原为2.64元、3.05元、3.43元），当前股价对应2020-2022年预测PE估值分别为5.9、5.2、4.6倍；公司财务指标稳健，信用优势明显，土地获取逐步积极，销售情况稳健向好，当前估值具备较强吸引力。综合考虑维持“买入”评级。
　　风险提示：存在疫情反复导致竣工交付进度不及预期的可能性；存在主要核心城市房地产销售受限于银行信贷而不及预期的可能性。