光大期货-以“城市更新”为轴点 打通“内循环”【公众号研报】-210127

　　要点： 城市更新包含“棚改”与“旧改”，并且其面向的对象更多、包含的内容更广、覆盖面更宽以及可采取的手段更多样化。 从城市更新的类型看，可以分为：再开发、整治和改善、保护。从城市更新的对象看，包括：旧工厂、旧城镇、旧村庄、旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等。从城市更新目的看，可以分为：设施更新和改善、用地结构调整、产业结构升级。从城市更新的方式看，可以简单分为：留、改、拆。根据这三类改造方式可归纳： 1. 整治与改善类利好：首先，基本配套设施改造涉及的排水改造和电器改造将利好塑料制管道管材和铜制电线电路；住宅区内部道路改造，主要涉及沥青消费；外立面改造涉及沥青为原料的防水卷材和丙烯为原料的丙烯酸弹性涂料。其次，提升类基础设施中的电梯加装涉及不锈钢以及镀锌板消费、停车场新建充电桩涉及桩内铜电线电缆消费。而完善公共服务类基本为新建场所，归在房屋新开工中计算。再者，从历史数据来看，涉及到“旧改”的小区，有较高可能性居民会同时进行户内二次装修。其中卫浴五金、家用电器以及窗户更换将会涉及铜、铝、锌以及玻璃的消费；室内涂料与防水材料同样涉及沥青以及丙烯消费。 2. 再开发类可分为拆后重建房屋与拆后不重建房屋两类。拆后重建项目可视为房屋新开工，涉及大宗商品大致为钢铁、有色、PVC管道以及玻璃。 3. 保护类主要为历史建筑保护，涉及改造差异较大，无法逐一而论。 总体而言，城市更新对于大宗商品的利好仍较为偏向于传统基建投资板块，例如钢铁、有色。传统基建投资同比增速下降后，城市更新所带来的国内消费将有效补缺口，促进需求“内循环”。 正文： 2020年10月，党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。12月18日召开的中央经济工作会议，明确提出“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”。12月21日召开的住建部工作会议亦将“全力实施城市更新行动”列为2021年八个方面工作的首位。 “十三五”以来，我国新型城镇化建设取得阶段性成果，2019年常住人口城镇化率已达60.6%，第三产业增加值占国内生产总值比重达到53.9%。这两个关键数据，标志着我国城市发展由增量扩张为主，转入存量更新为主的新阶段。而这一过程将大大拉动投资、需求等增长，预计将撬动十万亿级的内需空间，对于加快构建“双循环”新发展格局、做好“六稳”“六保”工作、稳住我国经济基本盘都具有战略意义。 实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。是坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径。城市是扩内需补短板、增投资促消费、建设强大国内市场的重要战场。城市建设是现代化建设的重要引擎，是构建新发展格局的重要支点。我国城镇生产总值、固定资产投资占全国比重均接近90%，消费品零售总额占全国比重超过85%。实施城市更新行动，谋划推进一系列城市建设领域民生工程和发展工程，有利于充分释放我国发展的巨大潜力，形成新的经济增长点，培育发展新动能，畅通国内大循环。 一、城市更新政策路径演变 2009年国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省建设，深圳市跟随政策颁布《深圳市城市更新办法》，为国内首部系统性规范城市更新工作的政府规章，明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则，并确定了“综合整治、功能改变和拆除重建”三种更新模式。2010年发布《深圳市城市总体规划2010-2020》，明确将空间发展由“增量扩张”到“存量优化”的转变。 2014年上海颁发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》，提出“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地管理思路。2016年国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》，要求全面提升城市功能、对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划。2019年国务院《政府工作报告》要求继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。继续推进地下综合管廊建设。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。2020年“十四五”规划，提出实施城市更新行动，中央经济工作会议明确“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”。 二、城市更新与“棚改”、“旧改”有何不同？ 2.1 “棚改”淡化 棚户区改造简称“棚改”，是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的民生工程，目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。“棚改”以政府主导为核心、关注公共利益，市场化运作方式为辅助手段，提升“棚改”效率。并且，“棚改”区域并不仅局限在市区范围，林区、工矿区、垦区亦包含在内。 2004年，辽宁省启动棚户区改造工作，拉开全国棚改的大幕。2013年，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题。2015年开始我国相继出台两个棚改三年攻坚计划，2016年将“棚改”目标写入《政府工作报告》。2020 年 3 月，监管部门明确 2020 年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域。随着房地产调控趋严、棚户区数量下降，2020年作为“2018-2020年”第二个棚改三年攻坚的收官之年，“棚改”计划已基本完成，开始逐步淡化。 2.2 “旧改”补位 随着“棚改”逐步淡化，“旧改”开始补位发力。2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，文件要求至“十四五”期末，要力争基本完成2000年底建成的需改造城镇老旧小区改造任务。 旧城改造简称“旧改”，改造对象包括旧城镇、旧村庄和旧厂房，不一定涉及民生居住，且多数以房企的商业行为为主导，兼以社会效益。根据《指导意见》，“旧改”内容基本分为三类：①基础类，主要为满足居民安全需要和基本生活需求；②完善类，主要为满足居民生活便利需求的内容；③提升类，主要为丰富社区服务供给、提升居民生活品质。 2.3 聚焦城市更新 城市更新指的是对城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区进行必要的和有计划的改造和建设，包括个人居住的房屋，以及街道、公园、绿地等公共区域等。具体地说，即生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满，对于自己所居住的房屋及邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。 从城市更新的类型看，可以分为：再开发、整治和改善、保护。从城市更新的对象看，包括：旧工厂、旧城镇、旧村庄、旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等。从城市更新的方式看，可以简单分为：留、改、拆。从城市更新目的看，可以分为：设施更新和改善、用地结构调整、产业结构升级。 总的来看，城市更新包含“棚改”与“旧改”，并且其面向的对象更多、包含的内容更广、覆盖面更宽以及可采取的手段更多样化。从改造成效看，城市更新的理念更富有积极意味，城市更新不仅仅是物理空间的改造，还有经济、文化、社区、产业等许多方面，可以说，城市更新更具综合性，更注重城市品质和内涵的提升。 三、城市更新项目将利好传统基建投资消费领域 以城市更新运作模式为基础，分为“留”、“改”、“拆”三节，分类分析不同的更新方式将给哪些版块领域带来利好。 3.1 “旧改”推进，有色、化工受益 2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确了在“十四五”期末，各地需要结合实际，力争基本完成2000年底前建成城镇老旧小区改造任务。 “指导意见”也对“旧改”范围作出界定和扩展，并明确了相应的范围。根据“指导意见”，“旧改”内容基本分为三类：①基础类，主要为满足居民安全需要和基本生活需求。内容有水、电、气、路、安防、移动通信设备、光纤入户、架空线规整等市政基础设施，以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修。②完善类，主要为满足居民生活便利需求的内容，包括加装电梯、节能改造、增加绿化、照明、充电桩等改善类配套设施。③提升类，主要为丰富社区服务供给、提升居民生活品质。包括社区综合服务站、卫生服务站、幼儿园、智能感知设备等一系列综合服务设施。 依据三类改善与整治分类，可以大略归纳进行老旧小区改造所涉及行业。第一，基本配套设施改造涉及的排水改造和电器改造将利好塑料制管道管材和铜制电线电路；住宅区内部道路改造，主要涉及沥青消费；外立面改造涉及沥青为原料的防水卷材和丙烯为原料的丙烯酸弹性涂料。第二，提升类基础设施中的电梯加装涉及不锈钢以及镀锌板消费、停车场新建充电桩涉及桩内铜电线电缆消费。而完善公共服务类基本为新建场所，归在房屋新开工中计算。第三，从历史数据来看，涉及到“旧改”的小区，有较高可能性居民会同时进行户内二次装修。其中卫浴五金、家用电器以及窗户更换将会涉及铜、铝、锌以及玻璃的消费；室内涂料与防水材料同样涉及沥青以及丙烯消费。 3.2 拆后重建项目纳入房屋新开工统计，利好钢铁、有色、PVC与玻璃 城市更新中涉及“拆”（再开发）的开发用地需要是权属清晰、不存在争议的建设用地，主要为城镇低效用地。其中可列入改造范围的包括，1）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；2）不符合安全生产和环保要求的用地；3）“退二进三”产业用地；4）布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。不可列入开发范围的包括：现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等。 再开发大致可分为拆后重建房屋与拆后不重建房屋两类。拆后重建项目可视为房屋新开工，涉及大宗商品大略为钢铁、有色、PVC 管道以及玻璃。 3.3 保留项目涉及改造差异较大 对于留有历史建筑物的旧城镇、厂房以及村庄等，优先考虑保留历史城区的传统风貌与建筑环境，保护真实历史遗存。所以可以将历史建筑保护更新后项目分为历史景点、商业街区、特色小镇以及创意园区。而历史建筑保护涉及改造差异较大，无法逐一而论，所以在此不赘述城市更新中“留”项目涉及产业链。