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兴业证券-物业管理周报:物管公司持续盈喜,行业整合机会多-210124

上传日期:2021-01-25 19:09:00  研报作者:宋健,宋婧茹,孙钟涟  分享者:heirui188   收藏研报

【研究报告内容】


  本周 行情: 本周( 2021.01.18-01.22) 物管板块上涨, 平均涨幅为 7.0%,恒大物业、 合景悠活、 时代邻里一周涨幅分别为 23.9%、 21.7%和 19.7%。YTD 涨幅前三的物管公司分别为恒大物业、 融创服务及永升生活服务,涨幅分别达到 71.8%、 48.8%和 38.9%。
  物业公司开始陆续公告正面盈利预告: 本周新增弘阳服务发布 2020 年正面盈利预告。 弘阳服务预期 2020 年核心归母净利润较 2019 年同比增长超60%。 物管公司业绩的高速增长主要受益于公司在管规模增加, 业主增值服务和非业主增值服务收入的增长, 以及降本增效带动收入和利润双升。
  物管公司资金充足, 行业整合机会多: 1 月 18 日, 合景悠活公告以约 13亿元对价收购雪松智联 80%股权, 相当于 2020 年净利润的 12 倍 PE, 新增在管面积 8600 万平米, 总在管面积突破 1.2 亿, 迅速实现从一个小规模到中等规模物管企业的跨越。 在已完成原 2021 年规模增长目标的基础上, 合景悠活上调在管规模目标至 1.6 亿平米。 2020 年度上市的 15 家物管公司募资净额中用于收并购的资金共计 341.5 亿港元,约为募资净额的61%, 规模增长和集中度提高依然是行业趋势, 2021 年度收并购市场竞争将会加剧。
  港股通持续增持龙头物管公司: 本周, 保利物业、 中海物业、 绿城服务、碧桂园服务、 永升生活服务、 宝龙商业、 彩生活、 建业新生活、 时代邻里及雅生活服务的港股通持股比例分别为 49.15%、 13.68%、 10.98%、 8.47%、6.79%、 5.67%、 4.31%、 2.58%、 1.93%和 0.24%。 其中, 保利物业增持最多( +1.05pct)。
  物业管理行业将持续享受规模红利: 在我们的报告《规模红利, 聚焦“纯内需”》 中指出物业管理行业在未来 3-5 年仍然享受 4 大规模红利: 1) 房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升; 2)资产证券化加速了行业的收并购整合; 3)当前物管公司加大外拓力度,从住宅物管向多元物业业态拓展; 4)物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。行业的规模红利仍在持续。
  高成长高确定性是板块的主旋律: 我们认为物业管理行业的行业属性, 即存量+增量的发展模式、 无重大资本开支、 净现金的财务状况、 稳定的派息分红, 决定了行业的估值下限。 而物管公司的管理服务水平,物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。 目前板块呈现估值分化特点, 龙头物管公司享有较高估值溢价, 港股物管板块平均估值对应2021/2022 年 24.3/18.0XPE。 我们认为龙头物管公司将继续享有估值溢价,同时成长性和确定性兼具的优质中型物管公司也值得关注。 行业首选永升生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、新城悦服务,推荐关注华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、时代邻里。
  风险提示: 业务扩张和收购不及预期;物业管理费提价受阻; 收缴率不及预期;增值业务拓展不及预期
 报告详细内容请查阅原报告附件
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