天风证券-房地产：上海2021年1月楼市新政点评：上海限购政策加码，短期影响不改长期趋势-210122

　　事件： 2021 年 1 月 21 日，经上海市政府同意，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，自 2021 年 1 月 22 日起实施。
　　限购政策加码， 土地供应适当增加
　　上海市发布《关于促进本市房地产市场更平稳健康发展的意见》， 销售方面， 对夫妻离异 3 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算、完善选房制度，优先满足“无房家庭”自主购房需求、将二手房增值税征免年限从 2 年提高至 5 年； 土地方面， 增加商品房住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、风险新城）加大供应力度； 资金层面，引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场；进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面；政策方面加大扰乱市场秩序等行为查处力度。
　　短期限制炒房行为，新房市场或受影响
　　此次政策较 2016 年政策主要新增对离婚购房的限制、提高二手房交易增值税费免收门槛，增加郊区具体板块土地供应力度，并明确提出限制经营贷、消费贷等违规资金流入市场。分具体政策看， 对于“离婚购房”这一政策，我们根据民政部数据测算，假设上海 2020 年全年离婚 98901 对，将较离婚前增加最多释放 98901 套住房需求，占 2020 年全年住宅成交新房二手房总套数的 22.41%，我们按照 50%家庭离婚后具备购买房产资格，则增加释放 49451 套住房需求，占总成交套数的 11.2%。最新限购政策出台后，我们假设 10%通过“假离婚”购房，则 2020 年受离婚政策限购的购房需求为 4945 套，占 2020 年全年住宅成交总套数的 1.12%。 短期内离婚政策或将影响新房和二手房总体市场。 二手房增值税方面，此次提高增值税免征门槛，由 2 年提高至 5 年，这有望导致部分二手房成交成本提升，进而降低二手房交易热度，或将导致二手房购房需求转向新房。 土地供应方面，此次新政首次提出具体郊区板块的土地供应，经过我们测算， 2016 年-2020 年，上海该五郊区商品房可售套数占全市可售套数比例在 53-59%区间内波动， 2019 年、 2020 年该五郊区成交套数占全市成交套数的 78.76%、 72.64%，较 2018 年 26.45%有大幅提升，我们认为未来该五郊区商品房住房供应占比有望提升至 60%以上，郊区楼市价格可能受到压制。 对于资金入市政策，此次新政明确提出严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场，相较 2016 年政策仅提出“购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金”，对资金入市限制力度加大、针对性明显，有望从资金端控制炒房行为。
　　长期影响有限， 楼市有望保持向好态势
　　2020 年上海市新房住宅成交 139408 万套，较 2019 年同比增长 2.08%，尽管受疫情影响上半年成交同比降低，但自 6 月单月首度转正后，下半年单月成交同比维持双位数增长，其中 9 月和 12 月分别实现同比 50.32%、 49.87%增长，楼市成交火热。 我们认为此次新政对上海楼市长期影响有限， 结合 2020 年落户新政，上海适当放开落户要求，并于此次新政中提出优先满足“家庭无房”自住购房需求，刚需购房充裕，伴随产业和货币强有力支撑，我们认为，上海楼市有望保持长期向好态势。
　　投资建议： 此次上海新政将从需求、资金和政策端有效遏制炒房行为， 短期内购房市场总体会受影响，热度有望缓解；房地产市场秩序有望得到持续并且有效的规范，上海楼市有望受人口、产业和货币等因素强有力支撑保持长期向好态势。房企角度，行业规范度提升，三道红线亦将在未来三年深刻改变房企经营行为， 我们持续推荐：1）优质龙头： 万科、保利、金地、融创、龙湖、招商； 2）优质成长：金科、中南、阳光、世茂、新城、华润、旭辉、龙光； 3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务等； 4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。
　　风险提示： 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动