国金证券-房地产行业：上海调控预期中，对全局无影响-210122

　　事件
　　1月21日，上海市住建委等部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。《意见》从限购、限贷、税收、土地供应、销售管理等方面完善了上海市的房地产调控细则，于2021年1月22日开始执行。
　　评论
　　本次调控升级核心细则主要包括：①限购政策：对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。②信贷政策：实施好房地产贷款集中度管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速。加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。③增值税政策：调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。④土地供应：优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。引导企业理性拿地，稳定土地价格。⑤销售管理：严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。
　　本轮调控新政较之前有所深化。①限购政策：主要打击假离婚的现象，相比于部分城市“追溯离异2年内家庭所有房产”，上海3年的追溯期限更为严厉。②限贷政策：明确提出了贷款集中度管理，由于2021年是银行落实该政策的第一年，贷款审批势必更加严格。银行开启放贷慢，批贷严时代。③增值税政策：将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，将在一定程度上增加二手房的交易税费成本，提高交易摩擦。④土地市场：增加住房用地供给，明确了区域市场供地的调整，有利于缓解局部供求矛盾。强调了坚持房地联动机制，防止地价过快上涨。⑤销售管理：核心是完善摇号制度，保障无房者购房权益，预计后续仍将有相关政策出台。
　　短期内房价仍将上涨，结构性供需不平衡继续存在。从历史经验看，一线城市每一轮房价上涨从开始到恢复平稳，都需要一年左右的时间。我们认为尽管调控政策已经出台，但后续半年房价仍将缓慢上涨。同时，考虑到新增土地供应以郊区和五大新城为主，后续核心区、学区房供需不平衡状态仍将持续，核心区等房价上涨更快的结构性现象仍将存在。
　　调控属于预期中，行业全局并未受到影响。2020年8月份以来，上海局部片区房价上涨速度较快。12月18日中央经济工作会议强调“解决大城市住房突出问题”，我们已经指出“考虑到今年一二线城市房价涨幅较大，预计政府将加大一二线城市的全方位调控”。因此，当前时点上海市出台调控政策，并无意外，行业基本面也不会因此受到影响。
　　投资建议
　　上海调控预期中，我们认为行业全局并未受到影响，仍然看好2021年地产行业股价表现。重申对房地产行业的“买入”评级，推荐万科A、保利地产、招商蛇口、建发国际等公司。
　　风险提示
　　房地产调控超预期收紧；销售恢复程度低于预期。