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平安证券-地产行业点评:上海楼市政策加码,因城施策延续-210122

上传日期:2021-01-22 10:15:00  研报作者:杨侃,郑南宏  分享者:dalinhuang   收藏研报

【研究报告内容】


  事项:
  1月21日,上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》),提出增加商品住房用地供应、严格执行住房限购政策、加强个人住房贷款审慎管理、增值税征免年限从2年升至5年、优先满足“无房家庭”购房需求等。
  平安观点:
  上海楼市持续升温,调控加码符合预期:受益于流动性宽松、深圳等热点城市楼市带动,加上2018-2019年上海楼市已经历调整、部分积压需求释放,叠加上海“民办摇号”政策,2020年上海楼市明显升温,全年商品住宅、二手住宅分别成交1415万平、2409万平,同比增长3%、34%;房价涨幅自2020H2以来逐步领涨一线城市,2020年12月上海二手住宅价格指数同比增6.3%、环比增0.6%。岁末年初上海楼市有加速上涨势头,1月17个热点楼盘平均认筹率达273%。此前深圳、东莞等热度较高城市陆续加大调控力度,此次上海升级调控措施,旨在更好落实“房住不炒”与“三稳”定位,符合预期。
  增值税免征年限延长,离异购房纳入监管:《意见》将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年,2016-2020年上海新房及2手房合计成交约195万套,意味着这批房源短期若入市,均将纳入增值税增收范围,交易税费将大幅抬升;同时《意见》规定任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的、其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。此前对于离异前家庭有1套住房,离异后无房无贷一方能以35%的首付比例新购1套商品住房,但新规后新购住房时将被认定为二套,对应首付比例为普通住宅50%、非普通住宅70%,首付成本明显增加。
  加大土地及租赁住房供应,优先满足“无房家庭”自住购房需求。《意见》提出加大增加住房用地供应,引导企业理性拿地,稳定土地价格;加快形成租赁住房有效供应,促进“租购并举”等,持续从供给端发力。同时《意见》明确加强个人住房贷款审慎管理,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场,预计后续针对购房资金来源、按揭审核有望趋紧;《意见》提到规范房地产市场经营秩序,加强市场监测;完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求,不排除后续热点楼盘试点无房家庭优先摇号政策。
  投资建议:整体看,本次上海新政从供需两端发力,亦在为楼市降温。《意见》在增值税免征年限、离异购房、无房家庭优先购房等方面与深圳“715”新政趋于一致。参考深圳新政效果,税费与首付比例攀升预计短期将对市场需求形成一定冲击,楼市成交有望逐步回归理性,中长期来看行政调控无法扭转一线城市整体供不应求的格局,后续仍需关注供给端政策落地力度。从全国来看,随着2020年下半年热点城市调控加码、房企推盘增加,楼市整体保持平稳,但在“房住不炒”总基调下,不排除个别热点城市出现政策打补丁动作。板块投资方面,当前地产估值已降至近五年6%分位,主流房企估值、股息率均具吸引力,建议关注:1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等;2)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等;3)受益政策推动的物管板块。
  风险提示:1)三四线楼市下行风险:三四线整体供应较大,且棚改退潮下需求弱化,行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。2)房企大规模减值风险:基于需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击,若后续楼市回暖持续性不足,需求释放低于预期,未来存在房企进一步以价换量以提升需求,将带来房企大规模减值风险。3)行业金融监管力度超预期风险:若后续融资政策执行力度超出预期,将对各房企规模发展产生负面影响,导致业绩表现不及预期风险。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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