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民生证券-上海房价还能涨多久?-210113

上传日期:2021-01-13 13:49:00  研报作者:解运亮  分享者:huazhi110   收藏研报
格式:   pdf 大小:   1.5M
页数:   共23页 来源:   民生证券
类型:   宏观经济 评级:   
条款:
 

【研究报告内容摘要】

(以下内容从民生证券《上海房价还能涨多久?》研报附件原文摘录)
  上海房价从2019年11月开启上涨行情。房价从46986元/平米上涨至2020年11月的50097元/平米,期间成交均价累计上涨6.62%。2020年全年走势来看,4月开始,房价涨幅持续扩大,5-6月环比涨幅分别为1.00%、1.26%,上半年累计涨幅达到4.11%,在一二线城市中排名首位。下半年上海房价增速放缓。其中,学区房与改善房需求释放较为明显。2020年上海开始施行“公民同招”与“民办摇号”,受新政影响,学区房房价明显上涨;90平方米以上的改善房需求也较为旺盛。
  中短期因素和中长期因素共振导致上海楼市2020年的量价双升。中短期来看,(1)公民同招新政带来了学区房需求的高涨。(2)货币宽松驱使了居民加杠杆购房。(3)预计信贷资金的一部分被借款人用于购买房产,推动房价上涨。(4)2020年居转户以及人才引进落户上海人数大幅增加。(5)受调控政策的影响被动积压的购买力爆发。中长期来看,2020年末上海落户全面放宽,提升了上海楼市的中长期需求预期。上述因素导致上海楼市需求大量释放,成交套数与成交价格同步上升。
  北京、深圳、上海三地房价出现分化。
  在北京,需求释放主要体现在成交量的上涨,而不在房价。2020年,北京楼市价平量升,二手房挂牌经过了4-5月的上涨后,回落至年初水平。北京房价未上涨的原因主要在于2018年起北京土地供应量和新房库存面积的持续增加。新房积压,加上新增商品房持续供应,导致北京新房库存充足。同时在多项政策的约束下,北京人口出现了下降的趋势,降低中长期需求预期。除此之外,北京的调控执行力度更强,相对于其他城市,信贷资金难以流入北京楼市。
  人口的流入以及宽松的货币环境是2020年上海和深圳房价上涨共同的驱动力,而供需的不平衡是深圳特有的上涨因素。深圳二手房均价在2020年1-11月期间累计上涨10.1%,房价坐稳全国第一。深圳房价上涨的首要原因在于供需不平衡。深圳落户条件对比其他一线城市更为宽松,且落户后就有资格购房(715政策之前)。人口的上涨意味着更多的购房需求。而深圳作为四大一线城市中面积最小的城市,一直饱受“地少人多”的困扰。供需的不平衡推动深圳房价拉升。
  未来展望:上海房价短期上涨有动力;北京房价上行动力相对较小。总体来看,2021年上海楼市成交规模预计保持在高位,价格短期内有上涨动力。在“房住不炒”的大方向以及货币政策逐渐收紧、流向楼市的信贷资金监管日趋严格的背景下,户籍政策的放宽为未来上海住宅的需求提供了支撑力,如果新房供给不出现大量上升,上海房价预计会进入缓慢上升的趋势。2020北京新房供应量仍处于高位,且因为限竞房仍在去化中,北京住宅的库存预计将继续处于高位。而人口上,北京人口数量处于下降趋势。如果北京调控政策以及落户限制不放松,我们认为,短期内,北京的房价上行动力相对较小。
  风险提示:
  政策调控力度超预期;全球政治经济不确定性加大。
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