光大证券-房地产（物业服务）2021年投资策略报告：2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当-210105

　　投资观点
　　共创美好生活，物管行业成为重要社会治理基层支柱
　　“伟大出自平凡，英雄来自人民”，习总书记在给圆方物业的回信中高度评价了物管行业抗击新冠疫情的表现，政府-企业-居民的互动性、信任度、配合度提升。物管行业重塑社会形象，体现责任担当，在社会治理中地位和重要性提升。联系实际，路径清晰，物管行业五大发展趋势深化演进
　　1)“螺蛳壳里做道场”：上海探索“微型老旧小区集中改造+疫情防控成片化管理”备受居民好评。行业空间“量*价”提升，不仅体现在物管面积拓展，也体现在居住环境改善，居民满意度提升带来的物业费价格提升上。
　　2)“润物细无声”：“促消费扩内需”和“物业服务+社区养老”的政策背景下，社区增值服务正处于挖掘细分增值类目，客户消费画像，全流程打通消费堵点，全方位全时段深度挖掘消费需求的过程中。
　　3)“好风凭借力”：当前“智慧物业”仅停留在前端设备数据采集和简单匹配的初期阶段，后端数据应用层价值远远未到集约化和“数据画像”程度。随着数据集中化、应用规模化及“数据触点重构”，有望推动行业模式重组和流程创新，平台化APP链接服务的需求和供给，以数据驱动高效协同。
　　4)“硬空间到软基建”：随着城市建设深化，服务型政府意识提升，城市管理精细化需求迫在眉睫，包括行政职能统一，公共管理统一发包等，城市公服“大物业”有望成为国家战略发展中的软性服务力量，“软基建”助力城镇治理。
　　5)“买进来到输出去”：除了收并购尾部公司和产业链专业化公司之外，部分公司开始探索依托完善的管理机制，丰富的行业经验，对外输出管理和资源，建立行业标准，培训行业人才和精英，来提升整个行业的专业水平。
　　投资建议：截止2020年末，典型物管上市公司共计39家（2020年16家），板块总市值约7644亿港币（TOPIO占比78%)，头部效应明显，板块PE-ttm估值平均数为39倍。我们认为物管企业上市步伐并不会停止，后续板块有望形成“百舸争流”的竞争格局。建议关注四条主线：1)规模第_梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，关注恒大物业、融创服务、金科服务；2)规模第二梯队且估值较低的成长型标的，推荐时代邻里，关注新城悦、永升生活服务、世茂服务、建业新生活；3)收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4)资源禀赋突出的央企物管标的，推荐保利物业，关注招商积余、中海物业、华润万象生活。
　　风险分析：人工成本快速提升风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。