兴业证券-万科A-000002-万科11月销售点评：11月销售稳步增长，拿地力度加大-201204

　　万科A(000002)
　　投资要点
　　事件：
　　12 月 3 日，公司发布 11 月经营情况。2020 年 11 月份公司实现合同销售面积394.4 万平方米，合同销售金额 575.4 亿元； 2020 年 1~11 月份公司累计实现合同销售面积 4025.3 万平方米，合同销售金额 6026.1 亿元。11 月新增开发项目16 个，总建筑面积 365.8 万方，需支付价款 139.19 亿元。
　　点评：
　　1 1 月销售稳步增长。2020 年 11 月，公司实现合同销售面积 394.4 万平方米，同比增加 8.2%，合同销售金额 575.4 亿元，同比增加 5.5%；销售均价 14589元/平方米，同比下降 2.5%。1-11 月累计实现合同销售面积 4025.3 万方，同比增长 8.9%；实现合同销售金额 6026.10 亿元， 同比上升 5.1%；销售均价 14971元/平方米，同比下降 3.49%。
　　1 1 月拿地力度加大。公司 11 月新增 16 个开发项目，拿地金额 204.25 亿元，拿地总建面 365.80 万方，拿地均价 5523 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为 35%，拿地力度加大。2020 年 1-11 月累计拿地金额 1539.8 亿元，拿地总建面 2441.9 万方，拿地均价 6306 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为25.6%，去年全年该比例为 36.7%。11 月拿地金额占比较高的城市为南京、徐州、南通。1-11 月拿地按金额计算，一线城市占比 5.0%，二线城市占 51.9%，三四线城市占比 43.1%。
　　公司财务结构稳健，融资优势明显。从三道红线来看，2020 年三季度末，公司剔除预收账款资产负债率 74.2%，净负债率为 27.6%，现金短债比 1.97，预计未来有较大概率全部达标。 有息负债以银行借款和应付债券为主， 截至半年度末有息负债中银行借款占比为 55.8%，应付债券占比为 25.5%，其他借款占比为 18.7%。从公司债券发行成本来看，11 月发行的两种公司债票面利率分别为 3.5%、4.1%，保持较低水平，融资优势明显。
　　投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司 2020-2021 年的 EPS 为 3.80 元和 4.31 元，以 2020 年 12 月 3 日收盘价计算，对应的 PE 为 8.1 倍和 7.2 倍，维持买入评级。
　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。