天风证券-万科A-000002-11月销售数据点评：单月销售环比走强，拿地力度持续提升-201204

　　万科A(000002)
　　事件：公司公告11月经营简况，11月公司实现合同销售金额575.4亿元，YOY+5.50%，实现合同销售面积394.4万方，YOY+8.20%；1-11月累计合同销售金额6026.1亿元，YOY+5.07%，累计合同销售面积4025.3万方，YOY+8.87%。
　　单月销售金额环比走强
　　11月公司实现合同销售金额575.4亿元，YOY+5.50%，环比+10.00%；实现合同销售面积394.4万方，YOY+8.20%，环比+7.76%；对应合同销售均价14589元/平米，YOY-2.50%，环比上月提升297元/平米。1-11月累计合同销售金额6026.1亿元，YOY+5.07%，较上月增速提升0.05pct；累计合同销售面积4025.3万方，YOY+8.87%，较上月增速收缩0.07pct；对应累计销售均价14971元/平米，YOY-3.49%。公司11月销售表现环比走强，整体表现量价齐涨，1-11月累计销售金额已完成上年全年的95.5%，完成率较高。
　　单月新增项目以华东二线城市为主，累计权益比例略有提升
　　11月新增项目16个，分别为南京、徐州、南通（+2）、太原（+3）、济南、盐城、鄂州、郑州、佛山（+2）、武汉、洛阳、威海（按项目所在城市土地总价排序），以总地价口径计算，按城市能级划分，二线城市：三线城市：五线城市＝78%：15%：7%；按经济圈划分，长三角：环渤海：中部：珠三角＝46%：24%：24%：7%；按区域划分，华东：华中：华北：华南＝59%：24%：11%：7%。单月新增项目以华东地区的二线城市为主，城市圈分布上以长三角为主。11月新增项目占地面积154.40万方（环比+86%），新增规划建面365.8万方（环比+87%），总地价204.3亿元（环比+22%）；对应权益建面252.0万方（环比+110%），权益地价139.2亿元（环比+26%）。1-11月累计新增项目占地面积1145.4万方（YOY-33%），累计规划建面2441.9万方（YOY-35%），累计总地价1539.8亿元（YOY-30%）；对应累计权益建面1618.6万方（YOY-41%），权益地价1029.0亿元（YOY-38%）。以建面、地价口径看，单月权益比例分别为68.9%、68.1%，累计权益比例分别为66.3%、66.8%，均低于19年全年的72.6%、75.0%。
　　单月、累计拿地力度均有所提升
　　11月单月拿地力度、权益拿地力度分别为35.5%、24.2%，较10月拿地力度分别提升3.4pct、3.0pct。1-11月累计拿地力度、权益拿地力度分别为25.6%、17.1%，较1-10月拿地力度分别提升1.0pct、0.8pct，今年下半年以来累计拿地力度持续提升。11月新增楼面价5584元/平米，较10月收缩3014元/平米，楼面价/销售均价为38.3%，较10月收缩21.9pct，主要由于新增项目的城市布局差异所致。1-11月累计楼面价6306元/平米，累计楼面价/销售均价为42.1%，略高19年全年39.0%的水平。
　　投资建议：公司11月销售表现环比走强，整体表现量价齐涨，1-11月累计销售金额已完成上年全年的95.5%，完成率较高。今年下半年以来累计拿地力度持续提升，累计楼面价/销售均价相对稳定。我们预计公司20-22年归母净利润分别为429.8、476.8、528.7亿元，对应EPS为3.70、4.10和4.55元，对应PE为8.35、7.53和6.79，维持“买入”评级。
　　风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动