兴业证券-11月新房二手房月报：11月新房二手房成交同环比持续增长-201202

　　投资要点
　　11月新房成交套数同比、环比正增长。我们统计的43个城市，11月新房成交套数同比+10%（10月为8%），环比1%，年初以来累计同比-3%。分结构来看，11月一线同比+46%，环比+13%，年初以来累计同比+0%；二线同比-3%，环比+5%，年初以来累计同比0%；三四线同比+22%，环比-5%，年初以来累计同比-3%。（广州11月数据缺失较多，统计暂不包括广州）
　　11月二手房成交套数同比、环比均有较大幅提升。我们统计的11个城市，11月二手房成交套数同比+22%，环比+17%，年初以来累计同比+3%。其中一线城市11月同比+45%，环比+15%，累计同比+20%；二线城市11月同比+3%，环比+19%，累计同比-11%。
　　11月核心11城新房+二手房整体同比、环比增幅较大。11月11城新房+二手房成交套数合计值同比+21%，环比+16%，年初以来累计同比+2%。其中，一线城市11月同比+45%（前值+41%），11月环比+16%（前值-16%），今年以来累计同比+15%（前值+8%）；二线城市11月同比+9%（前值+3%），11月环比+15%（前值-20%），今年以来累计同比-4%（前值-5%）。
　　1，新房成交情况：
　　全国43城：我们统计的43个城市，11月新房成交套数同比+10%（10月为8%），环比1%，年初以来累计同比-3%。分结构来看，11月一线同比+46%，环比+13%，年初以来累计同比+0%；二线同比-3%，环比+5%，年初以来累计同比0%；三四线同比+22%，环比-5%，年初以来累计同比-3%。（广州11月数据缺失较多，统计暂不包括广州）
　　具体重点11城市来看：一线城市中，北京新房成交套数11月同比+101%，环比+69%，累计同比+11%；深圳同比+91%，环比+32%，累计同比+22%；上海同比+73%，环比+7%，累计同比+20%；广州数据缺失。二线城市中，杭州同比-38%，环比+8%，累计同比+1%；南京同比+83%，环比+12%，累计同比+21%；厦门同比+271%，环比+32%，累计同比+65%；成都同比+6%，环比+51%，累计同比+9%；苏州同比-29%，环比-13%，累计同比+5%；佛山同比+69%，环比-7%，累计同比-20%；无锡同比+39%，环比+36%，累计同比-17%
　　2，二手房成交情况：
　　我们统计的11个城市，11月二手房成交套数同比+22%，环比+17%，年初以来累计同比+3%。其中一线城市11月同比+45%，环比+15%，累计同比+20%；二线城市11月同比+3%，环比+19%，累计同比-11%。成交价格：11月环比+1%，较年初+6%；其中一线环比+3%，较年初+9%；二线环比+0%，较年初+6%。
　　价格调涨占比：11月价格调涨占比22%，较上月上升1个百分点，较年初上升3个百分点；一线城市11月价格调涨占比为36%，较上月上升3个百分点，较年初上升7个百分点；二线城市11月价格调涨占比20%，较上月上升1个百分点，较年初下降1个百分点。
　　带看量：环比-6%，同比+8%。其中，一线城市，环比-9%，同比+19%；二线城市环比-4%，同比+2%。
　　具体城市来看：
　　（1）北京：
　　二手房成交套数，11月当月同比+54%，环比+34%，1-11月累计同比+15%。
　　成交价格，较年初+3%，11月环比+1%，同比+4%。
　　价格调涨占比，本月为14%，较上月+2个百分点，较年初+2个百分点。
　　带看客户量，当月同比+32%，环比-8%。
　　每平米租金，同比-3%，租金回报率约1.5%。
　　（2）上海：
　　二手房成交套数，11月当月同比+73%，环比+7%，1-11月累计同比+20%。
　　成交价格，较年初+17%，11月环比+3%，同比-7%。
　　价格调涨占比，本月为42%，较上月+4个百分点，较年初+23个百分点。
　　带看客户量，当月同比+33%，环比-7%。
　　每平米租金，同比+3%，租金回报率约1.7%。
　　（3）深圳：
　　二手房成交套数，11月当月同比-31%，环比+10%，1-11月累计同比+30%。
　　成交价格，较年初+7%，11月环比+5%，同比+7%。
　　价格调涨占比，本月为52%，较上月+4个百分点，较年初-5个百分点。
　　带看客户量，当月同比-42%，环比-23%。
　　每平米租金，同比-3%，租金回报率约1.3%。
　　（4）其他城市：
　　二手房成交套数：杭州11月二手房成交套数同比+59%，环比+18%，累计同比+15%；南京同比+8%，环比+8%，累计同比+31%；苏州同比-6%，环比+26%，累计同比-42%；成都同比-63%，环比+32%，累计同比-57%；厦门同比+54%，环比+35%，累计同比-8%；佛山同比+61%，环比+15%，累计同比+8%；无锡同比-6%，环比+19%，累计同比+1%。
　　3，租金
　　各城市租金和出租率相对稳定。一线城市整体租金较上月略有下降，7日出租率呈环比正增长，但相对去年仍处低位。二线城市每平米租金较上月基本持平，房源7日出租率有所上升，二线22城中有14城出租率环比正增长。
　　投资建议：地产供给侧改革将改善行业利润率，主要房企投资价值未来会显现。持续推荐金地集团、万科A、保利地产、招商积余、世联行、中南建设、新城控股、金科股份等。
　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。