中信建投-【电建地产小公募】不超 20亿/3+2年(3.5-5.0%)、5年(4.0-5.5%)/ AAA/AAA /深交所/今日簿记-201124

　　中国电建地产集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债（第一期） 【债券名称】：中国电建地产集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债（第一期） 【发行主体】：中国电建地产集团有限公司 【发行规模】：不超过20亿元 【品 种 一】 ：3+2年（20电建01，149314，3.5%-5%） 【品 种 二】 ：5年（20电建02，149315，4.0%-5.5%） 【债券评级】：东方金诚AAA/AAA 【担保情况】：无担保 【发行场所】：深交所 【参考质押率】：9折 【主承销商】：中信建投证券股份有限公司 【募集用途】：偿还公司债务 【簿记传真】：010-88085246、010-88085250 【申购邮箱】：zqbj@swhysc.com 【咨询电话】：010-88013873、010-88013874、010-88013875 【簿记时间】：2020年11月24日14:00-16:00 【起息日期】：2020年11月26日 【缴款日期】：2020年11月26日 项目联系人 本期项目的具体情况欢迎您随时和我们沟通，期待您的参与! 联系人:刘思彤 联系方式: 010-85130886 发行人概况 中国电建地产集团有限公司（以下简称“电建地产”或“公司”） 主营业务为房地产开发业务。中国电力建设股份有限公司（以下简称“中国电建”，股票代码：601669.SH）为公司控股股东，实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）。 电建地产前身是成立于1999年7月的北京中环房地产开发有限公司，初始注册资本1000万元，中国水利水电第二工程局（后变更为“中电建建筑集团有限公司”，以下简称“电建建筑”）和北京水利水电工程安装公司分别持股 80.00%和 20.00%。后经多次股权变更、股东增资以及公司名称变更。截至2020年6月末，公司注册资本90.00 亿元，中国电建和电建建筑持股比例分别为91.25%和8.75%，同时中国电建全资持有电建建筑，中国电建仍为公司控股股东，国务院国资委通过全资持有中国电力建设集团有限公司（以下简称“电建集团”）而间接持有中国电建58.34%的股份，为公司实际控制人。 2020年6月12日，公司发布《中国电建地产集团有限公司关于涉及吸收合并事项的提示性公告》，6月20日，中国电建和公司控股子公司南国置业股份有限公司（以下简称“南国置业”）分别发布相关公告，对中国电建以资产认购南国置业股份事项、此次吸收合并事项的预案分别进行了披露。9月19日，南国置业发布《南国置业股份有限公司吸收合并中国电建地产集团有限公司暨关联交易报告书（草案）（修订稿）》，根据相关公告内容，南国置业拟通过向电建地产全体股东中国电建和电建建筑发行股份及支付现金作为对价，对电建地产进行吸收合并，本次吸收合并完成后，南国置业为存续方，将承继及承接电建地产的全部资产、负债、人员、业务、合同及其他一切权利与义务，电建地产将注销法人资格，电建地产持有的上市公司股份将被注销。若该事项进展顺利，公司将完成整体上市，有助于公司畅通融资渠道、提升资本实力，完善公司治理水平，对未来业绩释放和经营管理将起到促进作用。 电建地产主营业务为房地产开发业务，产品类型以住宅为主，商业地产为辅。项目区域布局以北京为代表的一线城市和以南京、武汉、成都等为代表的核心二线城市为主。根据克而瑞研究中心公布的《2019年1～12月中国房地产企业销售 TOP200》和《2020年1～9月中国房地产企业销售榜 TOP200》，公司全口径合同销售金额分列第 70 位和第58位。 截至2020年6月末，公司资产总额为 1437.00 亿元，所有者权益250.63亿元，资产负债率82.56%，纳入合并报表范围的二级子公司共计48家。2019年及2020年1～6月，公司实现营业收入分别为236.96亿元和82.42亿元，利润总额分别为13.85亿元和5.44亿元。 主要财务指标 发行人投资亮点 1、区域布局合理，重点聚焦明确 在开发项目的区域布局上，发行人经过对全国房地产市场的深入研究，发行人已经初步形成了以北京、上海、广州、深圳等一线城市，以武汉、长沙、成都、南京等核心二线城市以及其他城市构成的4+8+N区域战略布局，并实现对区域内北京、成都、武汉、南京、长沙等城市的战略深耕。 2、产品线丰富完整，住宅商业双轮驱动 发行人传统业务着重于开发刚需、首改类型项目，随着与国内大型地产开发商的合作积累，公司已经开辟了中高端住宅产品线。目前发行人产品线丰富完整，产品结构趋于优化，针对保障房、首置首改、中高端住宅以及城市综合体等分别定制了“澋悦”、“洺悦”、“泷悦”和“泛悦”等四条产品线。就以上产品线，公司已经陆续开发了“澋悦苑（武汉）”“洺悦府（南京）”、“泷悦长安（北京）”、“泛悦城（武汉）”等项目。公司的产品线可以满足各种不同客户群体的需求，同时对于公司而言也能够快速完成项目设计和定位，完善项目配套，提升项目的开发效率。 另一方面，发行人在完成对南国置业的收购后，逐渐改变了以住宅项目为主的单一业务模式。公司以南国商业地产项目资源及开发运营经验为基础，逐步打造“住宅+商业”双轮驱动的业务模式，2018年商业地产收入占到公司收入的19.94%。“住宅+商业”双轮驱动模式的深入推进，有利于两者之间形成良性互动，有利于公司产品线的进一步丰富，同时也有利于公司的综合发展和风险抵御能力的提升。目前公司产品已经覆盖住宅、写字楼、零售物业、酒店等多种业态，产品开发能力进一步增强。 3、大型央企全资子公司，资金来源充沛 发行人为中国电建的全资子公司，中国电建为跨国经营的综合性大型央企，2017年电建集团获得美国《工程新闻纪录》（ENR）全球最大250家工程承包商第10位。截至2019年末，中国电建资产总额8,132.28亿元，负债总额6,197.57亿元，所有者权益1,934.71亿元；截至2020年6月末，中国电建资产总额8,763,29亿元，负债总额6,738.05亿元，所有者权益2,025.24亿元。资本实力十分雄厚。同时中国电建为A股上市公司，股权融资渠道畅通，从外部获取资金的能力很强。 公司作为电建集团旗下房地产业务的唯一运营平台，在资源整合、资金等方面能够获得股东方的较大支持。发行人注册资本90亿元，在地产行业内排名前列。 4、土地获取的优势 目前发行人正在依托电建集团成员企业丰富的存量土地资源，肩负着整合集团内部土地资源的历史使命，积极探索和尝试土地拓展的创新模式。发行人已经通过挖潜内部土地资源取得三亚天涯度假村升级改造项目，正在跟踪成都铁塔厂、郑州火二等项目。初步估算，在成员企业内部约有大量的可开发土地，且大部分土地项目均处于经济发达地区的核心地带。因此，充足的土地资源将为发行人地产业务的持续发展提供充足后劲。 5、集团产业链协同的优势 发行人股东中国电建以及电建集团是中国规模最大、最具实力、行业品牌影响力最强的建设类企业之一，目前已成为全国乃至全球特大型综合建设集团。中国电建及电建集团旗下拥有从设计到施工以及装备制造的完整的产业链，拥有设计和施工方面十几项特级资质和丰富的开发建设经验。发行人在房地产项目的开发中能够依托中国电建以及电建电建的先天优势，充分利用集团内部的丰富资源，加强集团内部兄弟公司之间的协同合作，利用集团全产业链的优势降低项目的开发成本，提升项目建设的质量和品质，不断巩固现有优势和扩大市场份额。 发行人偿债能力分析 从短期偿债能力来看，2017年末、2018年末、2019年末及2020年6月末，公司的流动比率分别为1.95、1.81、1.92和1.71。因公司为房地产开发企业，存货在流动资产中占比较大，故公司的速动比率与流动比率差异较大。2017年末、2018年末、2019年末及2020年6月末的速动比率分别为0.46、0.46、0.46和0.46。 从长期偿债能力来看，因房地产业属于资金密集型行业，项目开发时普遍需要进行对外融资满足开发需要，同时土地储备等占用资金规模较大，因此房地产公司普遍存在财务杠杆水平较高的现象。2017年末、2018年末、2019年末及2020年6月末，公司资产负债率分别为83.35%、83.54%、83.43%%和82.56%。报告期内随着公司业务的扩张，公司的资产负债率比较稳定，债务水平增长较快，但侧面反映了公司融资渠道较为畅通，金融机构对公司的偿债能力认可度较高。 总的来说，发行人因近年来扩展速度较快，故资产负债率较高，但其流动比率等短期偿债指标仍然保持良好水平并趋势良好，同时公司资本实力日渐雄厚，融资渠道畅通，能够保证本期债券的安全偿付。 本报告中的信息、数据均来源于公开资料，最终发行条款以公告的募集说明书为准，如对某项目有兴趣，请联系我司固定收益部有关销售人员。