国盛证券-房地产开发行业周报：海南自贸港支持租赁住房REITs，发改委推进县城城镇化-200607

　　行情回顾：涨幅排名中游，表现一般。https://www.xiadun.cn【侠盾研报网】截至6月5日，中信房地产指数涨幅为3.22%，略落后于大盘的3.47%涨幅0.25个百分点。https://www.xiadun.cn（侠盾研报网）涨幅在29个中信行业板块中排名中游。上涨个股119只，下跌18只。上涨个股数量较上周上升12.3%。
　　成交情况：一二线城市成交稳步上升，三线环比略降。本周一线城市销售面积89.1万平方米，环比上升9%，去化周期57.1周，环比下降11.1%；样本二线城市销售面积117.0万平方米，环比上升1%，去化周期77.4周，环比上升1.6%。样本三线城市销售面积125.4万平方米，环比下降10%，去化周期33.1周，环比下降16.4%。
　　分城市看，南京、杭州、厦门成交活跃，上海、南宁、宁波、温州供不应求。从累计同比看，较上周新增累计同比转正城市杭州，同时鉴于上海的环比上升，可见长三角地区正逐步摆脱疫情带来的负面影响。至此，周度跟踪的15城中仍有12城累计同比为负且大多介于-10~-30%之间，与上周相似，交易复苏缓慢。
　　从库存去化月数看，15城中去化月数环比下降数略多于上升数且前者幅度较大，短期市场较为活跃。去化周期低于12个月的城市为上海（6.8个月）、南宁（7.0）、宁波（3.9）、温州（8.8），其中上海与宁波本周环比上升明显，但去化月数环比基本持平，可见供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，福州、泉州、莆田库存去化周期超过30个月，同时三城累计同比均为-30%左右，显示需求不足、交易萎缩，房价可能面临回调压力，而福州、莆田的高环比值有望缓解这一趋势。
　　政策观点：海南自贸港发布建设总体方案，支持租赁住房REITs。中央层面深化新型城镇化改革，发改委推进县城城镇化。多地发布人才补贴政策，支持房地产基本面。央行重申房住不炒定位，推动利率持续下行并发布货币政策支持实体经济。商务部推动发展小店经济体系。自然资源部以项目落地作为配置计划的依据，对土地供应提出新要求。房地产市场地方政策整体呈放松态势，江西、山东放松人才限贷政策，南宁降低人才补贴认定门槛，西安出台新人才补贴政策，共同提振房地产需求。成都发布金融科技发展三年规划，广东加快发展流通促进商业消费，深圳、南京、大理、北京针对房地产违规现象进行整治。
　　投资建议：本周一二线城市成交面积继续回升，疫情对房地产市场影响或正在消退。流动性充裕或降低房企融资成本。县城城镇化速度可能超预期，提振低线城市购房需求。房地产板块业绩确定性高，估值仍处于低位，建议关注：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城3.边际改善型房企，推荐华夏幸福。
　　风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行