华创证券-险资增持房企点评：泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估-200910

　　事件：
　　9月9日，阳光城（000671.SZ）公告，引入泰康人寿及泰康养老作为公司重要战略投资人。泰康人寿、泰康养老合计协议受让上海嘉闻所持上市公司13.53%股份，其中泰康人寿受让8.53%股份、泰康养老受让5.00%股份。交易完成后，泰康将获得阳光城董事会两个董事席位。阳光城还将修改公司章程，保证公司每年现金分红不低于可分配利润30%。同时阳光城控股股东对公司未来十年归母净利润进行了业绩承诺。
　　点评：
　　1、险资增持房企案例增加，泰康系举牌阳光城、认可房地产行业价值，启动行业价值重估
　　在利率下行周期中，房企低估值、高股息等特色对于保险等长期资金的吸引力进一步提升。2019年末以来保险公司、社保基金、养老保险基金等长期资金持续新进或增持地产股。2020H1末，具体新进及增持案例包括：荣盛发展（养老保险增持至0.46%）、金科股份（阳光保险新进至4.97%）、华侨城（钜盛华新进至1.43%，养老保险新进至0.32%）、蓝光发展（人民财险增持至0.74%）等；2020年9月9日，阳光城引入战投泰康人寿及泰康养老，泰康系合计持股13.53%，并且在345融资新规背景之下，泰康系大比例战投入股阳光城表明了对公司长远价值的认可，也是对房地产行业的认可，我们认为这将房地产价值重估的标记性事件。
　　2、估值、仓位历史底部，股息国债利差历史新高，资产荒背景下房地产对险资等吸引力提升
　　一方面，目前主流27家AH房企20PE仅为5.8倍，低于本轮周期中的估值底6.2倍（2018年10月），不过目前的政策环境虽然也偏紧，但显著好于2018年当时的政策环境（资管新规、棚改资金收紧、遏制房价上涨、房产税传言等四大政策压力），并且目前房地产公募持仓也已仓位历史新低，目前行业估值理应高于2018年10月。另一方面，目前主流10家房企19A5.5%，又显著高于10年期国债利率2.53%，并且对应股息国债利差创历史新高，其中，股息率较高的房企包括：华夏幸福（19A9.3%）、金科股份（19A4.6%）、首开股份（19A5.8%）、荣盛发展（19A6.0%）、金地集团（19A4.6%）、蓝光发展（19A5.4%）、保利地产（19A5.0%）、万科A（19A3.6%）等，目前低估值、高股息特色也明显，在目前资产荒背景下，低估值、高股息房企对于保险等长期资金的吸引力进一步提升。
　　3、投资建议：泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估，重申“推荐”评级新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，预计未来3个季度销售仍将表现不错，目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企基本面持续超预期、并叠加多元业务花开正当时，此外泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、金地集团、阳光城、中南建设、万科A、保利地产；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：绿地控股、荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：南山控股，建议关注：ESR。
　　4、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧