兴业证券-奥园健康-3662.HK-规模扩张将体现在下半年-200817

1. 投资要点我们兴业证券的观点：公司上半年在管面积平稳增长，预计全年增长将更为显著，主要源于下半年乐生活和宁波宏建两个收购项目的并表，并表后将增加在管面积约2500万平米，由此估测截至年末公司的在管面积预计将至少超过4100万平米，同比增长超过70%。

2. 公司也在积极部署物业管理、商业运营、奥园健康大健康业务三大板块之间的关联整合，加强协同和融合，提升各版块运营效率。

3. 3662.HK当前公司股价对应2020年PE为21倍，低于行业平均水平。

4. 中期业绩稳健增长：20规模扩张将体现在下半年20H1公司实现营业收入5.5亿元人民币，同比增长40%，其中物业管理和商业运营分部收入分别为4.1和1.3亿元，同比增长43%和29%。

5. 物业管理分部中，物业管理、大业主增值以及社区增值服务的收入分别为2.3、1.2、0.6亿元，同比增长30%、55%、89%，分别占总收入的43%、10兴业证券%和22%。

6. 商业运营奥园健康分部中，商业运营及管理和市场定位及招揽服务收入分别为1.1、0.3亿元，同比增长45%和下降12%，占总收入比重为20%和5%。

7. 毛利润为2.2亿元，同比增长42%；核心净利润为1.1亿元，同比增3662.HK长29%。

8. 综合毛利率小幅提升：2020H1公司的综合毛利率为40.1%规模扩张将体现在下半年，同比增长0.6个百分点，主要源于毛利率较高的大业主增值及社区增值服务占比增长。

9. 物业管理及商业运营毛利率分别为39.7%和41.5%，同比增长2兴业证券.5和下降4.6个百分点；核心净利率为19.2%，同比下降1.6个百分点，主要源于财务费用率增长及有效税率增长，下半年税务统筹安排下，全年有效税率有望较中期下降。

10. 中期在管面积平稳增长：截至2019H1公司的物业管理分奥园健康部在管面积为1605万平米。

11. 按在管面积的来源划分，来自母公司的面积仍占大部分，来自中国奥园和第三方的在管面积占比分别为3662.HK93%和7%。

12. 全年商场开业计划不变，调整至下半年集中开业：截至2020H1，公司共向43个商场提供商业运营服务，合同管理面积为180规模扩张将体现在下半年万平米，同比增长13%。

13. 公司共向17个已开业商场提供服务，在管面积为80万平米，同比兴业证券增长51%。

14. 全年计划开业6个商场，集中于下半年奥园健康投入运营。

15. 风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降3662.HK低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。