信达证券-华发股份-600325-逆势增收利润承压，供给优势成长可期-230203

　　华发股份(600325)
　　事件：
　　1）公司1月19日发布2022年度业绩快报：2022年实现营业总收入591.29亿元，同比上升15.39%；实现净利润47.13亿元，同比上升0.78%；实现归母净利润25.62亿元，同比下降19.80%；基本每股收益1.12元/股，同比下降16.42%。
　　2）根据克而瑞数据，公司2023年1月实现全口径销售金额121.9亿元，同比上升19.3%，排名较2022年12月提升11名至第7名。
　　总营收逆势增长，行业下行叠加权益比下降致归母净利下降。在2022年行业整体持续下行周期中，公司通过财务运营、增加核心城市布局以及积极推盘去化，同时也对产品力、服务力和交付力进行提升，总营收实现15.39%的逆势增长，实现销售回款734亿元，同比增长4.86%。利润方面，受到行业整体利润率下行影响，公司净利润率下降1.16pct，净利润基本与2021年持平。但受到2022年结算项目中权益比例下降影响，少数股东损益占比提升13.95pct，致归母净利润同比下降19.80%。
　　坚守核心城市销售排名大幅提升，保持拿地节奏布局核心区域。公司2022年实现销售面积401万平方米,同比下降14.5%，实现销售金额1202亿元，同比下降1.4%，在2022年行业持续下行的严峻形势下，公司销售基本持平的表现优于大市。其中上海单城销售金额297.46亿元，同比增长235.28%，单城销售贡献率达到24.7%，较2021年的7.28%有明显提升，公司抓住市场机遇实现了核心城市的销售大幅提升。百强房企排名由2021年底第32名提升14名至2022年末第18名,提升幅度较大。2022年以来公司保持拿地节奏，根据克而瑞数据，2022年公司共拿地22宗，成交总价409.5亿元，同比上升124.8%，规划建面187.0万平，同比增长30.4%，拿地强度由2021年14.9%上升至34.1%，其中公司2022年提高在高能级核心城市的拿地力度，在上海、杭州、成都和珠海都有斩获，一线/二线/三线城市新增土储规划建面占比分别为31.46%/60.34%/8.20%，拿地金额占比分别为61.54%/36.17%/2.29%，其中公司2022年在上海权益拿地金额219.09亿元，位列上海权益拿地金额榜单第一名。公司2022年抓住土地市场机遇，积极布局核心城市核心区域，补充核心城市核心区域土地储备，我们认为后续市场或将仍然延续城市分化，特别是如果需求端政策继续放松，核心城市核心区域有望率先量价提振，公司则有望凭借2022年以来更加丰富的核心区域土储受益于供给端分化，实现销售的持续增加。同时公司在2022年土地市场遇冷阶段保持拿地节奏，地块利润率情况好转，并且公司在上海集中供地中多宗总价较高地块均为100%权益拿地，项目权益比有望增加。
　　定增募资增强资本实力，收购核心资产化解合作风险。2022年12月公司发布定增预案募资60亿元，截至23年1月5日定增已获证监会受理，预计可以补充15亿元流动资金，定增完成后公司总资产和净资产均将有所增加，有望增强公司资本实力、优化资产负债结构，助力公司抓住机遇实现规模增长、提升市场份额，同时改善公司现金流状况，降低融资风险，增加公司稳健经营能力。公司14亿元收购融创昆明文旅城二期40%股权，35.7亿元收购融华置地51%股权，积极化解合作方风险，收购项目股权增厚核心资产。
　　维持“买入”评级。2023年1月公司实现销售金额121.9亿元，同比实现19.3%增长，排名跃升进入百强房企第7名，进入行业TOP10，供给端优势进一步凸显。公司目前待结算资源丰富，总营收有望保持稳定发展，毛利率和权益比较低项目逐步结转完成后，随着利润情况较好项目逐步进入结转，归母净利润有望恢复增长。拿地和销售方面，公司保持拿地节奏，新增拿地面积主要位于上海、杭州、珠海等城市能级较高有望受益于供给端分化实现销售持续增加，因此维持公司“买入”评级。
　　风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和其他业务拓展不及预期，收购及定增事项不及预期。