平安证券-债券深度报告：解码公募REITs的22年四季报-230202

　　目前，2022年10月及以前上市的20只公募REITs四季报均已发布：
　　能源基础设施板块运营情况环比下滑明显，但指标年化完成度仍居前列。鹏华深圳能源REIT发电收入22年4季度环比下滑30.65%，但综合3、4季度的整体经营情况仍然较优。
　　高速公路板块受22年4季度疫情释放的冲击较大。高速公路4季度经营情况环比明显下滑，主要系4季度疫情和4季度货车高速公路通行费减免政策影响，板块收入、EBITDA和可供分配金额环比均下降。
　　生态环保板块整体表现整体不及3季度，内部REITs之间有所分化。中航首钢绿能REIT收入、EBITDA和可供分配金额的预测完成度更高。
　　仓储物流板块经营仍稳健，指标预测完成度高。两单仓储物流REIT收入环比微降，底层资产出租率环比基本持平，EBITDA和可供分配金额完成度高。
　　产业园板块经营环比整体有所修复。板块的收入和EBITDA的环比基本均为正，呈现修复态势，板块整体的财务指标年化完成度也整体达100%。首次披露季报的三单产业园REITs表现和募集时相比表现稳定，出租率相对较高。
　　新上市的保障房板块4季度经营整体稳健。板块年化收入、EBITA完成度均超100%，华夏北京保障房REIT的各指标完成度最好，出租率稳定度高。
　　从市场表现来看，四季报发布后20只REITs悉数上涨，各REITs涨幅在1.05%-8.70%之间，平均涨幅3.48%，而这一时期wind全A股指的涨幅约为1.52%，REITs再度跑赢股指。4季度环比表现更稳健的产权类涨幅明显好于收益权类，收益权REITs中四季度集中释放可供分配金额的中航首钢REIT涨幅居前。向后看，在“春季躁动”等市场情绪riskon的背景下，春节后可能是一个整体估值有所反弹的契机，但剩余空间不算大，且当前REITs整体估值和信用债相比仍不便宜，当前REITs整体距离22年9月的情绪高点还有大约6%的空间。标的方面，可以关注产业园、保障房、高速公路板块中相对估值便宜的品种，东吴苏园REIT、华夏合肥高新REIT、华夏北京保障房REIT等。
　　风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和真实数据有差距；3）市场情绪波动风险。