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国信证券-房地产北京市政府工作报告重点任务清单地产部分点评:“一区一策”释放积极信号,北京郊区或现边际放松-230203

上传日期:2023-02-03 11:11:00  研报作者:任鹤,王粤雷,王静  分享者:5822133   收藏研报

【研究报告内容】


  事项:
  2023年1月31日,北京市人民政府印发《2023年市政府工作报告重点任务清单》,其中第232条提到,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,健全工作机制,完善“一区一策”调控措施,支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。筹建保障性租赁住房8万套,竣工各类保障性住房9万套,保持住宅用地稳定供应,保障房地产市场平稳发展。
  国信地产观点:1)北京市政府对房地产调控的态度明显缓和,首次在重要文件中提到“一区一策”措施。2)当前北京的限购政策较为严格,“一区一策”为调控打开口子,郊区边际放松概率较大。3)北京作为首都,需求端政策一旦放松,其他核心城市势必跟进,有效释放居民购房需求。4)投资建议:需求端政策继续发力,叠加传统销售旺季“金三银四”临近,政策与基本面共振可期,持续看好地产股。推荐三条主线:①久经考验的优质房企;②接近“上岸”的困境反转型标的;③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。5)风险提示:①后续政策落地不及预期;②疫情等因素致行业基本面超预期下行;③房企信用风险事件超预期冲击。
  评论:
  北京市政府对房地产调控的态度明显缓和,首次在重要文件中提到“一区一策”措施
  北京市政府对房地产调控的态度明显缓和。对比《2022年市政府工作报告重点任务清单》中关于房地产的表述,首先是被单独列在“坚持房住不炒”栏目中,强调保持房地产调控政策连续性稳定性,措辞谨慎。而2023年,涉及房地产的表述则被列在“健全社会保障体系”栏目中,且以支持为主,较2022年积极。虽然早在2022年11月8日,北京市经开区管委会在对与北京市住建委、北京市通州区人民政府联合发布的《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》政策解读中就提到“一区一策”,解除通州区台湖、马驹桥地区“双限购”政策约束。但本次是北京市政府在重要文件中首次正式表态,更具标志性意义。
  当前北京的限购政策较为严格,“一区一策”为调控打开口子,郊区边际放松概率较大
  当前,北京的限购政策较为严格:(1)京籍家庭:已婚且名下无房,可在京购买两套住房;单身人士只可购买一套。(2)外地户籍家庭:持有效《北京市工作居住证》的已婚家庭名下无房可购买两套住房,单身人士只可购买一套;在本市没有住房且连续60个月(含)以上在本市缴纳社保或个税的非京籍居民家庭,无论已婚或单身,只有购买一套住房的资格。而通州区在市级限购政策基础上,符合以下条件之一的家庭限购1套通州区住房:(1)未拥有住房的本市户籍居民家庭;(2)已有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭;(3)已有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社保或个税的本市其他区县户籍居民家庭;(4)在本市未拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭。
  根据中指院数据,2022年北京商品住宅销售套数6.7万套,同比-26%,二手房销售套数14.4万套,同比-23%。在房地产市场低迷的背景下,结合《2023年市政府工作报告重点任务清单》中“一区一策”以及“中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求”的表述,北京郊区首先出台边际放松政策的概率较大。
  北京作为首都,需求端政策一旦放松,其他核心城市势必跟进,有效释放居民购房需求
  虽然部分三四线城市需求端政策放松已基本到位,但核心城市在限购政策上仍有较大宽松余地。目前以统计局70城口径,仍有35个城市针对不同人群、区域、面积段实施限购。如果北京出台“一区一策”细则,则其他城市跟进的确定性非常高。我们认为,“一区一策”像2016年《政府工作报告》首次提出“因城施策”改变全国调控“一刀切”局面一样,将成为核心城市精准调控的新趋势,有效释放居民购房需求。
  投资建议:
  需求端政策继续发力,叠加传统销售旺季“金三银四”临近,政策与基本面共振可期,持续看好地产股。推荐三条主线:①久经考验的优质房企;②接近“上岸”的困境反转型标的;③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。
  风险提示:
  1、后续政策落地不及预期;2、疫情等因素致行业基本面超预期下行;3、房企信用风险事件超预期冲击。
 报告详细内容请查阅原报告附件
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