民生证券-地产行业周报：春节期间销售热度未见增长，地产投资下行影响显著外溢-230202

　　春节期间市场销售整体热度和节前相同，需求端政策也符合我们预期。核心城市企业以销定产，推盘积极性不高，供求数据均有所下降；三四线城市因疫情而积压的“返乡置业”需求集中释放，部分节日期间成交热度明显好于往年，然而持续性值得观察。需求端政策也如我们多次强调的“循序渐进”：上海完善五大新城人才购房政策；长沙、济南等二线明文松绑限购；各地陆续出台促进经济或消费数十条的政策。
　　改善型房价信心已有体现，核心城市月度成交均价结构性上涨现象更频繁。从各大城市的月度成交均价表现中可看到，在房价整体下行、营销折扣力度大的背景下，由于成交结构明显变化—稀缺保值的核心地段高端项目销售显著强于远郊刚需项目，导致去年至今越来越多城市出现了成交均价上涨。CRIC数据显示，23年1月，苏州市商品住宅成交面积30.9万方，同比减少45.6%；成交均价27147元/平，同比上涨6.7%；青岛商品房成交面积约49.7万方，同比下滑48.2%；均价15090元/平，同比上升2.7%。郑州22年商品住宅成交面积736万方，同比下降46.6%，同时均价则从约12750元/平上升至约13000元/平。
　　这也体现出了本轮周期市场的不同：核心位置的销售热度并未向周边溢出，反而能实现强去化率的项目范围还在缩小。这并不是因为政策决心不够，核心城市如南京、苏州等鼓励改善型购房的需求端政策去年3月起便开始推出，支持力度明显，购房资格和杠杆限制均有松动。当前市场的问题已并非房价信心问题，而是刚需的收入和就业压力造成的。
　　房地产企业的“信心”首次受到官方明文关注。经济日报评论员文章中提到：房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响。实现预期好转，重要的两个群体一是购房者，二是房地产开发企业。购房者和开发企业的信心提升，是市场联动好转的基础。2022年国有土地使用权出让收入66854亿，占地方政府一般公共预算本级收入的67.8%；比21年下降了15376亿，而全国一年消费税收入为16699亿。
　　我们再次提示关注地产企业投资问题：地产企业再加上城投后去年拿地依然减半，会造成的结果不会只限于当前地产行业本身销售难见起色，对整个经济、地方财政、产业链、居民就业和收入的负面传导作用值得深入探讨。经济对房地产销售回款后的再投资需求更迫切，优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估。
　　投资建议：建议关注优质房企如规模大、投资能力强的地产龙头保利发展、招商蛇口；拿地积极的金地集团、滨江集团、华发股份；资本运作机会较大的中国金茂、碧桂园；规模增长弹性较大的越秀地产、建发国际、中国海外宏洋；修复空间弹性较大的旭辉控股集团；及上述企业对应的物业股。同时提示理性看待两会地产政策和其他行业复苏速度，抓住预期差博弈操作机会。
　　风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险