光大证券-房地产行业百强销售月报-2023年1月-：开年销售弱势，结构分化明显-230201

　　1月TOP10/20/50/100房企销售额同比分别下滑20%+，百强房企销售仍显疲弱。1月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为1,746亿元、2,528亿元、3,425亿元、3,994亿元；1,153万平、1,554万平、2,055万平、2,401万平；当月（累计）同比分别为-21.8%、-20.9%、-29.8%、-31.7%；-31.1%、-31.8%、-36.3%、-36.4%；环比分别为-47.1%、-49.5%、-46.4%、-47.0%；-42.6%、-42.8%、-47.0%、-48.3%。
　　1月房企销售分化，销售额同比正增长和低于-30%的公司数量分别达18、19家；22年百强房企权益销售额占全国商品房累计销售额比重下滑10.4pct。
　　1月，TOP50房企中的46家房企当月全口径销售额同比平均值为-11.9%，中位数为-18.2%（22年12月TOP50房企数值分别为-36.6%、-34.2%），其中同比正增长和低于-30%的公司数量分别达18、19家，部分房企销售修复较快，房企间销售表现分化明显。
　　1月，TOP10/20/50/100房企的销售额权益比例分别为72.2%、70.2%、69.7%、69.9%，同比+2.1pct、+0.7pct、-0.6pct、-0.3pct；销售额操盘比例分别为97.3%、94.7%、90.9%、89.5%，同比+0.8pct、持平、-0.6pct、-0.3pct。
　　2022年1-12月，TOP10/20/50/100房企累计权益销售额占全国商品房累计销售额比重分别为15.9%、22.8%、31.7%、38.3%，同比-2.5pct、-4.0pct、-9.0pct、-10.4pct。
　　1月地方国企销售增长亮眼，部分龙头央企销售微涨，高杠杆民企销售深度下滑。1月，20家主流重点房企中有8家企业实现全口径销售额同比正增长。具体来看，单月全口径销售额同比前三的房企为越秀地产（全口径销售额单月同比+60.2%，权益销售额单月同比+42.6%）、建发房产（全口径销售额单月同比+28.6%，权益销售额单月同比+37.4%）、华发股份（全口径销售额单月同比+19.3%，权益销售额单月同比-2.9%）。同时，保利发展全口径销售额超越碧桂园位居克而瑞销售排行榜第一名。
　　投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。